Источник средств в Грузии: почему банк и нотариус спрашивают, откуда ваши деньги

Почему все спрашивают, откуда у меня деньги?

Потому что этого требует грузинский закон. Закон Грузии «О содействии предотвращению легализации незаконных доходов и финансирования терроризма» от 30 октября 2019 г. в консолидированной редакции на 1 апреля 2026 г. превращает банки, нотариусов, адвокатов, Публичный реестр и длинный список других организаций в «подотчётных лиц». Каждое из них обязано знать, кто его клиент, понимать, для чего предназначены деньги, и, если того требует риск, установить, откуда взялись деньги и благосостояние клиента. Покупатель квартиры сталкивается с этими обязанностями почти на каждом шагу, потому что цена недвижимости намного выше сумм, с которых начинаются проверки.

Этот вопрос задают по умолчанию, и его одинаково слышат и грузинские, и иностранные покупатели. В этом разъяснении описано, кто спрашивает и на каком правовом основании, когда проверка становится глубже, о чём сообщают в Службу финансового мониторинга Грузии, как вписываются сюда наличные и криптовалюта и как подготовиться, чтобы платёж не задержали. Речь идёт о законе; это не перечень того, что примет тот или иной конкретный банк.

Кто спрашивает и почему

Именно агенты остаются пробелом. Закон их не называет, и MONEYVAL, оценочный орган Совета Европы, неоднократно фиксировал, что у грузинских агентов по недвижимости нет ни требований по противодействию отмыванию денег, ни надзора. Если агент спрашивает о ваших деньгах, это либо его собственная политика, либо запрос, переданный от банка или застройщика. Застройщиков в списке тоже нет, но ваш платёж доходит до них через банк, а банк в списке есть.

Когда начинаются проверки

Закон требует надлежащей проверки клиента в четырёх ситуациях: при установлении деловых отношений, например при открытии счёта; при разовой операции или ряде связанных операций на сумму свыше 15 000 лари или эквивалента в иностранной валюте; при разовом электронном переводе свыше 3 000 лари; и всякий раз, когда есть подозрение в отмывании денег или финансировании терроризма, независимо от суммы. Закон определяет связанные операции так, что дробление платежа на более мелкие части не позволяет обойти порог. Для разовой операции через поставщика услуг виртуальных активов порог составляет 1 000 долларов США, 1 000 евро или 3 000 лари. На практике любая покупка квартиры пересекает отметку 15 000 лари, поэтому рассчитывайте на проверки в каждой сделке.

Что охватывает стандартная проверка

• Личность. Вас идентифицируют и сверяют эти данные с надёжным независимым источником, обычно с вашим паспортом.
• Бенефициарный собственник. Если вы покупаете через компанию, проверяются стоящие за ней физические лица: каждый, кто владеет 25% или более долей либо голосов или иным образом осуществляет конечный контроль.
• Цель. Для чего нужны отношения или операция, например для покупки конкретной квартиры.
• Ожидаемая деятельность. Ваш род занятий, а также ожидаемый характер, объём и частота ваших операций.
• Мониторинг. Последующие операции сверяются с этой картиной, а при необходимости проверяется происхождение вашего имущества, средств и виртуальных активов.

Проверки должны быть проведены до операции или до начала отношений и затем периодически повторяться. Банк, который через год после открытия счёта просит вас обновить анкету, следует этому правилу, а не выделяет именно вас.

Когда вопросы становятся глубже

Именно при усиленной проверке «источник средств» и «источник благосостояния» становятся прямыми правовыми обязанностями. Для клиента, отнесённого к высокому риску, подотчётное лицо должно собрать больше сведений об имуществе и деятельности клиента и о цели прошлых и ожидаемых операций, получить одобрение руководства, принять разумные меры для установления происхождения имущества, средств и конвертируемых виртуальных активов клиента и вести более пристальный мониторинг отношений.

• Юрисдикции высокого риска. Национальный банк утверждает перечень юрисдикций высокого риска. Клиенты, зарегистрированные или фактически проживающие там, а также операции через расположенные там финансовые учреждения подлежат усиленной проверке. Есть исключение: для физического лица, проживающего в такой юрисдикции, усиленная проверка не обязательна, если это гражданин Грузии или иностранец с грузинским видом на жительство.
• Необычные операции. Сложная или необычно крупная операция либо необычная схема операций без очевидной экономической или законной цели должны быть изучены, и подотчётное лицо должно быть способно обосновать это изучение перед своим надзорным органом.
• Политически значимые лица. Среди прочих это главы государств и правительств, министры, депутаты парламента, высшие судьи, члены правления центрального банка, послы и руководители государственных компаний, а также члены их семей и близкие соратники. В их случае происхождение имущества и средств должно быть установлено, требуется одобрение руководства, а меры продолжают применяться и после того, как лицо покидает должность.

О чём сообщают и кому

Служба финансового мониторинга Грузии получает сообщения двух видов. Первый вид называется сообщением о подозрительной операции: каждое подотчётное лицо обязано направить его в тот же день, когда возникло подозрение, независимо от суммы, в том числе по попытке совершить операцию. Второй вид называется пороговым сообщением; оно предусмотрено собственными правилами Службы, направляется автоматически и ничего не говорит о подозрении.

У нотариусов и реестра есть 5 рабочих дней на пороговые сообщения. Если реестр замечает подозрительную сделку до регистрации, он сначала сообщает о ней и ждёт: если Служба не приостановит операцию в течение 24 часов, регистрация продолжается. Служба может предписать любому подотчётному лицу приостановить операцию на срок до 72 часов, не считая выходных и праздничных дней. Записи о проверках, операциях и сообщениях хранятся 5 лет, и Служба или надзорный орган могут продлить этот срок ещё не более чем на 5 лет.

Почему вам никто не объясняет, что происходит

Подотчётное лицо, его руководители и сотрудники не вправе сообщать клиенту или кому-либо ещё, что необычная операция изучается, что сообщение направлено или будет направлено или что Служба приостановила платёж. Банк, который добросовестно направил сообщение, освобождается от ответственности за нарушение конфиденциальности. Поэтому платёж может стоять несколько дней, а банк даёт лишь общий ответ, и поэтому просьба к агенту или юристу «выяснить, в чём проблема» редко приносит объяснение. Практический вывод: отвечайте на вопросы до того, как их зададут.

Если проверку не удаётся завершить

Закон сформулирован прямо: подотчётное лицо, которое не может завершить надлежащую проверку, не вправе начинать или продолжать деловые отношения и не вправе проводить разовую операцию. Оно также должно оценить, не требует ли сама эта ситуация сообщения о подозрительной операции. Для покупателя это может означать отказ в открытии счёта, возврат перевода в банк-отправитель или нотариуса, который не удостоверит сделку, пока не получит ответы на вопросы. Ничто из этого вам не обязаны объяснять, и ничего из этого нельзя исправить настойчивостью.

Оплата наличными

Мы не нашли в Грузии общего законодательного ограничения на расчёты наличными и не нашли правила, по которому цену недвижимости нужно платить через банк. Вместо этого наличные попадают под пороги: банки сообщают о внесении наличных на счета и обмене наличных свыше 50 000 лари, нотариусы сообщают о депозитах свыше 50 000 лари, а наличные или ценные бумаги свыше 30 000 лари, перевозимые через границу, подлежат декларированию, и Служба доходов передаёт эти сведения в Службу финансового мониторинга в течение 5 рабочих дней. Для цен в долларах важно ещё одно обстоятельство: согласно Органическому закону «О Национальном банке Грузии», лари является единственным законным платёжным средством в Грузии, за исключением случаев, установленных законом или Национальным банком.

Банковский перевод со счёта на ваше имя лучше всего отвечает на вопрос «откуда эти деньги», потому что доказательством служит сам след платежа. Наличные этот след стирают и переносят вопрос в следующий банк, который увидит эти деньги.

Криптовалюта как источник средств

В Грузии виртуальные активы регулирует Национальный банк. С 1 января 2023 г. поставщики услуг виртуальных активов обязаны регистрироваться в нём по правилам регистрации, утверждённым 13 июня 2023 г., а с 1 июля 2023 г. коммерческие банки вправе оказывать услуги, связанные с виртуальными активами. Сами платежи в виртуальных активах запрещены, кроме случаев, когда их допускает акт Национального банка. Поставщики услуг являются подотчётными лицами: они должны передавать сведения об отправителе и получателе вместе с каждым переводом, а усиленная проверка прямо охватывает происхождение конвертируемых виртуальных активов.

Для покупателя, чьи сбережения хранятся в криптовалюте, реалистичный путь состоит в конвертации через зарегистрированного поставщика или банк с выписками с биржи, которые показывают, когда и как активы были приобретены и проданы. Мы не нашли опубликованной политики какого-либо банка о приёме денег криптовалютного происхождения для покупки недвижимости.

Проверка по санкционным спискам

Санкционные списки ООН по терроризму и распространению оружия массового уничтожения вступают в силу в Грузии напрямую с момента их публикации комитетом ООН. Любое лицо, а не только банки, обязано не предоставлять средства или активы лицу из списка и обязано уведомить Службу финансового мониторинга. Подотчётные лица должны проверять клиента, бенефициарного собственника и контрагентов по списку ООН до начала обслуживания и перед операциями. Что касается других санкционных режимов, в сентябре 2023 г. Национальный банк решил не применять санкции США, ЕС и Великобритании, связанные с Россией, к гражданам Грузии без обвинительного приговора грузинского суда, тогда как TBC Bank и Bank of Georgia заявили, что продолжат применять все международные санкции.

Положение Грузии и почему оно важно вашему банку на родине

MONEYVAL утвердил отчёт о взаимной оценке Грузии пятого раунда 17 сентября 2020 г., и с тех пор Грузия находится в режиме усиленного последующего мониторинга; в отчёте о последующих мерах, опубликованном в декабре 2024 г., снова зафиксирован пробел в отношении агентов по недвижимости. Грузия не входит в перечень Европейского союза третьих стран высокого риска, последний раз изменённый в январе 2026 г., и не значится среди юрисдикций под усиленным мониторингом FATF по итогам пленарного заседания июня 2026 г. Для покупателя, отправляющего деньги из Европы, это означает, что перевод не подпадает под усиленные меры, которые право ЕС предусматривает для стран из перечня, хотя банк-отправитель всё равно применяет собственные проверки к крупному международному платежу.

Как подготовить досье об источнике средств

1. Проследите путь денег

   Запишите в нескольких строках, откуда берутся деньги на покупку: сбережения из зарплаты, продажа, кредит, наследство, подарок или бизнес.

2. Соберите подтверждающие документы

   Для каждого источника нужен документ, который его подтверждает, например договор купли-продажи вместе с банковской выпиской о поступлении денег или кредитный договор.

3. Не прерывайте след

   Перемещайте деньги между счетами на ваше собственное имя и не используйте наличные на промежуточных этапах.

4. Заранее подготовьте переводы документов

   Спросите свой грузинский банк, какие документы нужно перевести и требуется ли заверение перевода.

5. Отправьте досье до перевода денег

   Передайте досье банку-получателю до того, как поступят деньги, а не после того, как их задержат.

Риски и исключения

• Дробление платежей. По закону связанные операции суммируются.
• Наличные в цепочке. Они разрывают доказательства того, откуда пришли деньги.
• Платежи от третьих лиц. Деньги, отправленные с чужого счёта, порождают новый вопрос об источнике.
• Криптовалюта без выписок. Происхождение виртуальных активов входит в усиленную проверку.
• Ожидание, пока спросят. Пока задержанный платёж изучают, вам не могут объяснить причину.

Частые вопросы

Обязаны ли агенты по недвижимости проверять мои деньги?

Нет, грузинский закон не относит агентов к подотчётным лицам; ими являются банки, нотариусы, адвокаты и реестр.

С какой суммы применяются проверки?

Разовые операции свыше 15 000 лари, электронные переводы свыше 3 000 лари и любая сумма при наличии подозрения.

Сообщит ли Публичный реестр о моей покупке?

По правилам СФМ о продажах свыше 300 000 лари сообщается автоматически; такое сообщение не является обвинением.

Почему банк не говорит мне, почему задержан мой платёж?

Закон запрещает сообщать клиенту, что операция изучается или о ней направлено сообщение.

Можно ли оплатить квартиру наличными?

Законодательного ограничения мы не нашли, но о наличных сверх установленных порогов сообщают, и они не оставляют следа происхождения.

Можно ли купить за криптовалюту?

Платежи в виртуальных активах запрещены, если их не допускает акт Национального банка; сначала конвертируйте их через зарегистрированного поставщика.

Считается ли Грузия страной высокого риска для банков ЕС?

Нет, её нет в перечне ЕС третьих стран высокого риска в редакции последних изменений, внесённых в январе 2026 г.

Сколько хранятся мои документы?

Пять лет после окончания отношений или операции, с возможностью продления ещё не более чем на пять лет.

Источники

1. Закон Грузии «О содействии предотвращению легализации незаконных доходов и финансирования терроризма» (статьи 3, 4, 10-13, 17-1, 18-21, 25-28, 36, 41), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
2. Приказ Службы финансового мониторинга № 1 от 5 июня 2020 г. о представлении сообщений, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
3. Приказ Службы финансового мониторинга № 2 от 17 ноября 2025 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
4. Органический закон Грузии «О Национальном банке Грузии» (статьи 34, 39-1, 52-5), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
5. Поставщики услуг виртуальных активов: вопросы и ответы, Национальный банк Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
6. MONEYVAL утвердил отчёт о взаимной оценке Грузии пятого раунда, Национальный банк Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
7. Материал об отчёте MONEYVAL о последующих мерах по Грузии за декабрь 2024 г., Civil.ge (дата обращения 18 октября 2026 г.)
8. Перечень ЕС третьих стран высокого риска, Европейская комиссия (дата обращения 18 октября 2026 г.)
9. Юрисдикции под усиленным мониторингом FATF, июнь 2026 г., Департамент внутренних дел Новой Зеландии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
10. Материал о решении Национального банка по санкциям в сентябре 2023 г., Civil.ge (дата обращения 18 октября 2026 г.)

История изменений

• 18 октября 2026 - Разъяснение подготовлено на основе Закона о ПОД/ФТ (консолидированная редакция на 1 апреля 2026 г.), правил Службы финансового мониторинга о сообщениях, Органического закона «О Национальном банке Грузии» и источников MONEYVAL, ЕС и FATF.