Валютный риск в недвижимости Грузии: лари и доллар

В чём валютный риск при покупке недвижимости в Грузии?

Квартиры в Грузии обычно продаются по цене в долларах США, однако единственным законным платёжным средством в стране является лари, местные расходы и налоги считаются в лари, а итог вы, вероятно, оцениваете в третьей, своей собственной валюте. Курс лари плавающий, и он успел сильно сместиться: с 1,7542 за доллар 1 ноября 2014 года до 3,4842 на 27 марта 2020 года и обратно к 2,5982 на 17 октября 2026 года, если верить официальным курсам Национального банка Грузии. Покупатель, который берёт кредит, получает доход или продаёт объект не в той валюте, в которой платил, несёт на себе это колебание.

На этой странице разобрано, в каких точках валюта затрагивает вложение в недвижимость, что говорят правила о ценах и расчётах в долларах, как кредиты и налоги учитывают обменный курс и как снизить риск. О том, как перевести сами деньги, рассказывает наше руководство по переводу денег в Грузию.

Насколько сильно менялся курс лари

Картина такова: долгие спокойные периоды прерываются резкими скачками. С ноября 2014 года по март 2020 года цена доллара в лари выросла примерно вдвое, а затем лари отыграл значительную часть потерь. К евро лари с конца 2025 года по 17 октября 2026 года укрепился примерно на 7,8% (с 3,1737 до 2,9274 лари за евро), то есть вдвое сильнее, чем к доллару. Поэтому покупатели, которые оплачивали квартиру с долларовой ценой из евро, шекелей или других валют, получили от одной и той же покупки разный результат.

Что двигает курс лари

Национальный банк Грузии таргетирует инфляцию на уровне 3% и придерживается плавающего обменного курса, который, по его описанию, определяется экономическими фундаментальными факторами. Банк выходит на рынок, чтобы поддерживать резервы на достаточном уровне и сглаживать резкие краткосрочные колебания, а не чтобы удерживать определённое значение курса. В сентябре и октябре 2024 года, до и после выборов, он продал $697 млн в поддержку лари, и к концу октября 2024 года резервы снизились до $4,08 млрд. С тех пор банк выступает покупателем: чистые покупки составили около $2,43 млрд в 2025 году и $2 566,6 млн за первые семь месяцев 2026 года, благодаря чему в августе 2026 года резервы достигли рекордных $8,14 млрд. Крупные резервы дают банку больше пространства, чтобы смягчить шок, но курс они не фиксируют.

Сильнее всего лари реагировал на события, менявшие потоки капитала: цены на нефть и девальвации в соседних странах в 2014-2015 годах, пандемию 2020 года, приток денег и людей из России начиная с 2022 года и политический поворот ноября 2024 года. Ни одно из этих событий покупатели недвижимости не могли заранее предугадать по времени.

Где валюта затрагивает ваше вложение

Арендная плата в долларах не устраняет риск, а перекладывает его на арендатора. Когда лари слабеет, арендатор с доходом в лари отдаёт за ту же долларовую сумму большую часть своих заработков, и на слабом рынке некоторые просят снизить плату или съезжают. В начале 2015 года, в разгар обесценения, тбилисский индекс ISET зафиксировал средние запрашиваемые ставки аренды на рекордно низком уровне $8,23 за м², а цены продажи в долларовом выражении опустились до минимума с июня 2013 года.

Цены в долларах, статистика в лари: почему темпы роста расходятся

Один и тот же рынок показывает разный рост в зависимости от того, в какой валюте его измерять. Galt & Taggart публикует цены и арендные ставки по Тбилиси в долларах, а официальный индекс цен Геостата ведётся в лари. В сентябре 2023 года, по данным Galt & Taggart, аренда подорожала за год на 36,7% в долларах, но лишь на 26,9% в лари; в марте 2020 года, на фоне падения лари, цены на новые квартиры за месяц прибавили 1% в долларах, но 3,8% в лари. В 2026 году Galt & Taggart объяснял часть силы рынка укреплением лари. Увидев показатель роста, уточните, в какой валюте он рассчитан, и сопоставьте его с той валютой, в которой вы будете продавать. По этой причине на нашей странице об истории цен ряды в разных валютах приведены раздельно.

Правила об указании цен и расчётах в долларах

• Законное платёжное средство. Органический закон «О Национальном банке Грузии» признаёт лари единственным законным средством платежа в стране, кроме случаев, установленных самим Национальным банком.
• Цены в лари. С 2017 года тот же закон обязывает предпринимателя, который предлагает или рекламирует имущество или услуги в Грузии, указывать цену только в лари. Перечень исключений Национального банка включает поставки, осуществляемые нерезидентом или в его адрес, но недвижимость в нём не названа.
• Договоры. Гражданский кодекс выражает денежные обязательства в лари, но позволяет сторонам установить обязательство в иностранной валюте, если закон этого не запрещает. На практике в договорах купли-продажи часто указывают сумму в долларах, подлежащую оплате в эквиваленте в лари по официальному курсу Национального банка на день платежа, а юридические справочники описывают договоры аренды, где сумма названа в долларах, а внутренние платежи проводятся в лари.

На практике получается, что долларовая цена на рынке распространена, однако то, как её можно рекламировать и оплачивать с правовой точки зрения, зависит от того, кем являются стороны. Прописывайте в каждом договоре валюту, дату обменного курса и счёт для оплаты.

Кредиты: в какой валюте занимать

С 1 июля 2026 года кредиты на сумму до 1 000 000 лари должны выдаваться в лари: так требуют правила Национального банка, направленные против нехеджированных заимствований в иностранной валюте; когда правило ввели в 2017 году, порог составлял 100 000 лари. Приказ Национального банка от 15 июня 2026 года освобождает от этого требования заёмщиков, весь доход которых поступает в валюте кредита, и заёмщиков без грузинского гражданства, поэтому иностранному покупателю по-прежнему могут предложить кредит в долларах. В июле 2026 года новые ипотечные кредиты обходились в среднем в 11,4% в лари и 7,7% в иностранной валюте.

Более низкая долларовая ставка имеет свою цену: заёмщик с доходом в лари и кредитом в долларах платит больше лари при каждом ослаблении национальной валюты, и именно этот риск правило и призвано ограничить. Верно и обратное: покупатель, который берёт кредит в лари под квартиру, купленную и позднее проданную за доллары, несёт риск курса между этими двумя валютами. Подбирайте валюту кредита под доход, из которого вы будете его гасить. Об условиях получения рассказывает наше руководство по ипотеке для иностранцев.

Налог рассчитывается в лари

Налоговый кодекс пересчитывает любую облагаемую операцию в иностранной валюте в лари по официальному курсу Национального банка на день совершения операции. Прибыль от продажи равна цене продажи за вычетом цены покупки, поэтому каждая из них пересчитывается на свою дату. Вследствие этого квартира, купленная и проданная за одно и то же количество долларов, может показать в лари прибыль или убыток, если курс за это время изменился. Значение это имеет лишь тогда, когда продажа облагается налогом: прибыль от продажи жилого объекта, находившегося в вашей собственности свыше двух лет, налогом не облагается. Арендная плата тоже пересчитывается по каждому платежу отдельно, а пороги налога на имущество установлены в лари.

Как управлять риском

1. Определите валюту, в которой считаете результат

   Оценивайте вложение в той валюте, в которой вы будете тратить деньги, и ведите все расчёты именно в ней.

2. Согласуйте долг с доходом

   Занимайте в валюте того дохода, из которого будете гасить кредит, или не занимайте вовсе.

3. Закрепите в договоре дату курса

   Для каждого платежа укажите валюту, официальный курс и дату, на которую он берётся.

4. Конвертируйте поэтапно

   При рассрочке на строящееся жильё меняйте деньги к сроку каждого платежа, а не пытайтесь угадать самый выгодный день.

5. Держите резерв в лари

   Храните в лари сумму на несколько месяцев взносов, коммунальных платежей и налогов, чтобы резкое движение курса не вынудило вас срочно конвертировать деньги.

6. Проверьте сценарий изменения на 20%

   Пересчитайте арендный доход, расходы и цену продажи при лари на 20% слабее и на 20% сильнее нынешнего.

Инфляция и процентные ставки

В сентябре 2026 года годовая инфляция составила 5,6%, превысив целевые 3%, а 21 октября 2026 года Национальный банк оставил ставку монетарной политики на уровне 8,25%. Более высокая внутренняя инфляция со временем, как правило, ослабляет валюту, если её не уравновешивает приток средств, поэтому при длительном владении валютная неопределённость больше, чем при коротком. К марту 2026 года долларизация депозитов снизилась до 46,6%, а кредитов до 42,5%: это говорит о том, что грузины сберегают и берут в долг в лари чаще, чем несколько лет назад.

Риски и исключения

• Резкие скачки. В конце 2024 года лари за неделю потерял почти 5%.
• Нагрузка на арендатора. Когда лари слабеет, платить аренду в долларах становится труднее.
• Валютное несоответствие. Кредит в одной валюте, а доход в другой.
• Налог в лари. Продажа по той же цене в долларах может дать облагаемую прибыль в лари.
• Нечёткие договоры. Отсутствие условий о валюте и дате курса ведёт к спорам.

Частые вопросы

Какой сейчас курс лари к доллару?

2,5982 лари за доллар на 17 октября 2026 года по официальному курсу Национального банка.

Насколько слабым бывал лари?

3,4842 за доллар 27 марта 2020 года, во время шока пандемии.

Можно ли указывать цену квартиры в долларах?

Долларовые цены распространены, но закон обязывает предпринимателей указывать цены в лари; ваш случай должен подтвердить юрист.

Можно ли взять ипотеку в долларах?

С 1 июля 2026 года кредиты до 1 000 000 лари должны выдаваться в лари, но это не касается заёмщиков без грузинского гражданства и тех, чей доход поступает в валюте кредита.

Ипотека в долларах дешевле?

В июле 2026 года в среднем 7,7% против 11,4% в лари, но она несёт курсовой риск.

Облагается ли прибыль от продажи налогом в лари?

Да; если продажа облагается налогом, обе цены пересчитываются по официальному курсу на свои даты.

В чём лучше устанавливать аренду: в долларах или в лари?

Доллары защищают ваш доход, но перекладывают риск на арендатора; впишите дату курса в договор аренды.

Может ли кто-нибудь предсказать курс лари?

Нет; закладывайте в планы сильное движение в любую сторону.

Источники

1. Официальные обменные курсы (даты указаны в таблице), Национальный банк Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
2. Оптимальная политика обменного курса, Национальный банк Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
3. Резервы на критической отметке, FactCheck Georgia, декабрь 2024 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
4. НБГ сообщает о чистых покупках на 2,43 млрд в 2025 году, Первый канал, 26 января 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
5. Валовые международные резервы достигли исторического максимума, Национальный банк Грузии, 7 сентября 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
6. «Lari depreciation is behind a gradual reduction in Tbilisi housing prices», ISET Policy Institute (дата обращения 18 октября 2026 г.)
7. Продажи жилых квартир в Тбилиси снизились (данные Galt & Taggart), GBC, 10 октября 2023 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
8. Цена квадратного метра квартир в Тбилиси (март 2020 г.), CBW (дата обращения 18 октября 2026 г.)
9. Объём продаж квартир в Тбилиси (данные Galt & Taggart), GBC, 1 сентября 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
10. Органический закон Грузии «О Национальном банке Грузии» (статья 34), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
11. Приказ НБГ № 93/04 от 22 июня 2017 г. об исключениях из правила о ценах в лари, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
12. Гражданский кодекс Грузии (статьи 383 и 389), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
13. «Real Estate 2026: Georgia», Chambers and Partners, 7 мая 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
14. Решение Комитета по финансовой стабильности, май 2026 г., Национальный банк Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
15. Грузия обязывает выдавать все кредиты до 1 млн лари в национальной валюте, Первый канал, 1 июля 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
16. Ипотечное кредитование в Грузии выросло почти на 50%, International Investment, 8 сентября 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
17. Снижение долларизации депозитов, Первый канал, 18 мая 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
18. Налоговый кодекс Грузии (статьи 73, 81 и 82), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
19. Ставка монетарной политики сохранена на уровне 8,25%, Национальный банк Грузии, 21 октября 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)

История изменений

• 18 октября 2026 - Разъяснение опубликовано на основе официальных курсов и решений Национального банка Грузии, Органического закона «О Национальном банке Грузии», приказа НБГ № 93/04, Гражданского кодекса, Налогового кодекса, данных ISET и Galt & Taggart.