Откуда берется доход при покупке на этапе строительства?
Покупка квартиры до того, как дом достроен, может принести выгоду тремя путями. Первый - это разница между ценой на той стадии, на которой вы покупаете, и стоимостью готовой квартиры в момент ввода здания в эксплуатацию. Второй - это время: схемы рассрочки застройщиков позволяют платить в течение всего периода строительства, и при щедром графике это работает как беспроцентный кредит. Третий - это арендный доход или возможность пользоваться квартирой после завершения строительства, как и при любой другой покупке.
Им противостоят три издержки, которых у готовой квартиры нет. До завершения строительства уплаченные вами деньги ничего не приносят; вы несете риск того, что дом будет сдан с опозданием, изменен или вообще не достроен; а квартира, особенно в Тбилиси, обычно передается в белом каркасе, так что за отделку и мебель еще придется заплатить. Покупка на этапе строительства становится хорошей инвестицией только тогда, когда первые три фактора перевешивают вторые три, причем с запасом.
Что говорят рыночные данные о ранней покупке
Покупка на этапе строительства в Грузии - не ниша, а основной способ продажи новых квартир. Опросы крупных застройщиков, которые проводит Galt & Taggart, показывают, какая доля каждого будущего дома уже продана.
| Год завершения проектов | Тбилиси | Батуми |
|---|---|---|
| 2025 | 94% | - |
| 2026 | 72% | 74% |
| 2027 | 61% | 60% |
| 2028 | 45% (2028-2029 гг.) | 55% |
| 2029 | 45% (2028-2029 гг.) | 55% |
Из этого следуют два вывода. Во-первых, покупатели берут на себя обязательства за годы вперед: больше половины квартир со сроком сдачи в 2027 году были проданы уже к началу или середине 2026 года. Во-вторых, по данным Galt & Taggart, большинство продаж в обследованных тбилисских проектах, завершенных в 2025 году, прошло через собственные схемы рассрочки застройщиков, которые под давлением конкуренции стали самыми продуманными за все время. Поэтому застройщики конкурируют между собой не меньше условиями оплаты, чем ценой.
История цен показывает, почему так важен момент покупки. По годам цены на новостройки в Тбилиси выросли на 20,2% (2023 г.), 11,6% (2024 г.) и 4,0% (2025 г.). Покупатель, который заплатил в начале бума и получил квартиру на его пике, заработал хорошо; тот, кто купил на пике и получает квартиру в годы замедления, заработал гораздо меньше, причем еще до учета каких-либо расходов. В Батуми цены на квартиры под ключ продолжают расти почти на 10% в год, но те же аналитики предупреждают, что большой разрыв с ценами вторичного рынка, большой объем строящегося жилья и падающая доходность мешают удерживать такой темп.
Одна квартира, три исхода
В таблице рассмотрена квартира площадью 60 м² в белом каркасе, купленная в Тбилиси по средней цене февраля 2026 года, $1 398 за квадратный метр, то есть за $83 880 в общей сложности, со сдачей через два года. Меняется только годовое изменение цены, а результат сравнивается с тем, что те же деньги принесли бы на долларовом депозите под 2,6% годовых. Это иллюстрация, а не прогноз.
| Годовое изменение цены | Стоимость на момент сдачи | Прибыль на бумаге | Если вместо этого долларовый депозит |
|---|---|---|---|
| 0% | $83 880 | $0 | около $4 420 |
| 4%, темп Тбилиси в 2025 году | около $90 720 | около $6 840 | около $4 420 |
| 10%, близко к недавнему темпу Батуми | около $101 490 | около $17 610 | около $4 420 |
Три поправки приближают бумажную прибыль к реальности. Если вы платите в рассрочку, в квартире заморожено меньше денег, поэтому упущенный доход по депозиту уменьшается, а доходность на фактически уплаченные вами деньги растет. Прибыль относится к квартире в белом каркасе, поэтому сначала нужно оплатить отделку, и лишь потом квартиру можно сдать или продать по цене готового жилья. Наконец, у продажи есть собственные расходы и налоги: доход физического лица от продажи жилой квартиры облагается по ставке 5% (Налоговый кодекс, статья 81(3)), а жилье, которым владели больше двух лет, от налога освобождено; с какого момента отсчитывается этот срок для квартиры, купленной на этапе строительства, - вопрос к бухгалтеру.
Сколько стоит рассрочка?
Рассрочка меняет арифметику приведенной выше таблицы. Допустим, вы платите 30% при подписании договора, а оставшиеся 70% вносите равными ежемесячными платежами в течение 24 месяцев строительства. Тогда в среднем за эти два года в квартиру вложено около 65% цены, а не вся сумма, поэтому доход по долларовому депозиту, от которого вы отказываетесь, снижается примерно с $4 420 до $2 870, а доходность на фактически уплаченные деньги соответственно растет. Спросите застройщика, дает ли он более низкую цену при полной оплате: разница между двумя ценами по сути и есть проценты, которые вы платите за рассрочку. Рассрочка без скидки за единовременную оплату стоит для вас больше, чем рассрочка, при которой полная оплата дает большую скидку.
Как оценить предложение о покупке на этапе строительства
Сравните цену с готовыми квартирами по соседству
Узнайте цену похожих готовых квартир в том же районе на вторичном рынке. Если цена на этапе строительства вместе с отделкой не оказывается заметно ниже, никакой скидки, на которой можно заработать, нет.
Проверьте застройщика
Сданные дома, история соблюдения сроков, права на землю и разрешение на строительство, как описано в нашем руководстве по проверке застройщика.
Проверьте стадию строительства и долю проданных квартир
Дом, у которого уже возведен каркас и большая часть квартир продана, несет меньше риска, чем котлован, и обычно стоит дороже.
Смоделируйте рассрочку
Распишите график платежей по месяцам рядом с этапами строительства и вашими собственными деньгами, с учетом задержки на год.
Посчитайте стоимость отделки
Получите письменную смету на отделку и мебель и прибавьте ее к цене, прежде чем что-либо сравнивать.
Закрепите защитные пункты в договоре
Срок сдачи и неустойка, регистрация предварительного права собственности, возврат денег и право на уступку, как указано в нашем перечне пунктов договора с застройщиком.
Спланируйте выход
Решите уже сейчас, будете ли вы после завершения строительства сдавать квартиру, жить в ней или продавать ее, и проверьте этот план на сегодняшних арендных ставках и ценах вторичного рынка.
Риски, которые определяют результат
- Задержка. Каждый год задержки - это год без арендного дохода, в течение которого ваши деньги остаются вложенными в стройку. Законодательной неустойки за просрочку застройщика в Грузии нет; ее создает только договор.
- Дом, который так и не будет достроен. Если это происходит, последствия разорительны. Защитой служат история застройщика и пункт вашего договора о выходе из сделки.
- Конкуренция с застройщиком при выходе. Если вы перепродаете квартиру вскоре после сдачи дома, вам, возможно, придется конкурировать с собственными непроданными квартирами застройщика, которые нередко предлагаются на более выгодных условиях оплаты, чем ваши.
- Предложение. В начале 2026 года в Тбилиси строилось 87 000 квартир, а объем непроданного жилья в Батуми высок. Большой объем строящегося жилья после сдачи сдерживает рост цен и арендных ставок.
- Спецификация. Готовый дом может отличаться от рекламного буклета, если приложение со спецификацией было сформулировано расплывчато.
- Валюта. Цены указываются в долларах, а ваши расходы на родине могут быть в другой валюте.
Продажа до завершения строительства
Некоторые инвесторы планируют продать свой договор еще до того, как дом будет достроен, и получить прирост цены, так и не став собственниками квартиры. Это работает только при трех условиях: договор позволяет передать ваши права, размер комиссии застройщика за такую передачу известен заранее, и покупатель предпочтет ваш договор оставшимся квартирам самого застройщика. Пока дом не введен в эксплуатацию и квартира не зарегистрирована, вы продаете право требования по договору, а не зарегистрированную недвижимость, поэтому следующий покупатель будет проверять ваш договор и застройщика так же тщательно, как это делали вы.
Когда покупка на этапе строительства подходит, а когда нет?
| Ситуация | Покупать на этапе строительства? | Причина |
|---|---|---|
| Вам нужен арендный доход уже со следующего года | Нет | Готовая квартира приносит доход с того дня, как ее сдали |
| Вы можете подождать три года и платить в рассрочку | Возможно | Именно время и рассрочку вознаграждает покупка на этапе строительства |
| Вы хотите получить ВНЖ в ближайшее время | Обычно нет | Для ВНЖ нужна зарегистрированная собственность |
| Вы не можете позволить себе задержку на год | Нет | Задержки случаются, и их последствия легли бы на вас |
| Вы знаете дома, которые этот застройщик уже сдал | Скорее да | История застройщика - лучшее доказательство, которое вы можете получить |
Риски и исключения
- Сравнение цены на этапе строительства с ценой готовой квартиры. Сначала прибавьте стоимость отделки.
- Перенос лет бума на будущее. 20% в 2023 году не повторились в 2025-м, когда рост составил 4%.
- Рассрочка, которую вы потянете, только если все пойдет по плану. Смоделируйте задержку на год.
- Расчет на быструю перепродажу. Застройщик, возможно, все еще будет продавать такие же квартиры.
Частые вопросы
Дешевле ли в Грузии покупка на этапе строительства, чем готовая квартира?
Часто да, но сравнивать нужно сопоставимое. В Тбилиси большинство цен на новостройки указаны за белый каркас, поэтому прибавьте стоимость отделки, прежде чем сравнивать с готовой квартирой на вторичном рынке.
Какая часть дома обычно продана до завершения строительства?
В обследованных тбилисских проектах со сдачей в 2026 году к началу 2026 года было продано уже 72% квартир; в Батуми для того же года сдачи - 74%.
Предлагают ли застройщики рассрочку?
Да. По данным Galt & Taggart, большинство продаж в обследованных тбилисских проектах, завершенных в 2025 году, прошло через собственные схемы рассрочки застройщиков.
Можно ли получить ВНЖ, купив квартиру на этапе строительства?
Только после того, как вы станете ее собственником. Для ВНЖ требуется зарегистрированное право собственности на несельскохозяйственную недвижимость стоимостью более $150 000.
Какой налог придется заплатить, если продать квартиру после завершения строительства?
Доход физического лица от продажи жилой квартиры облагается по ставке 5%, а жилье, которым владели больше двух лет, от налога освобождено; спросите у бухгалтера, с какого момента отсчитывается этот срок для квартиры, купленной на этапе строительства.
Что будет, если застройщик задержит сдачу?
Только то, что предусмотрено вашим договором. Без неустойки и пункта о выходе из сделки вам, возможно, придется ждать без всякой компенсации.
Перед подписанием договора прочитайте, как проверить застройщика, и разберитесь в двенадцати пунктах договора с застройщиком.
Источники
- «Tbilisi Residential Real Estate, 2025 full-year overview», Galt & Taggart, 30 января 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «G&T: Tbilisi residential market has a strong start», Georgia Today, 31 марта 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview», Galt & Taggart, 14 августа 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi», Colliers Georgia через CBW (дата обращения 10 октября 2026 г.)
- «Buying property in a new development in Georgia», Just Advisors, 15 апреля 2025 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии (статьи 81 и 82), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
История изменений
- - Руководство подготовлено по опросам застройщиков и ценовым рядам Galt & Taggart, данным Colliers о строящемся жилье и Налоговому кодексу; сценарии - наша иллюстрация.