Booking.com или Airbnb: что лучше для квартиры в Грузии?
Для квартиры в Тбилиси или Батуми обе платформы обходятся примерно одинаково, но защищают собственника по-разному. В Грузии (речь о стране) хозяева теперь платят Airbnb единую комиссию около 15,5% от каждого бронирования, а Booking.com берёт комиссию, которую фиксирует договор с каждым объектом, обычно около 15%, плюс платёжный сбор, если деньги собирает сам Booking.com. Airbnb проверяет личность каждого гостя, предлагает защиту от ущерба и позволяет хозяевам оставлять отзывы о гостях; Booking.com подтверждает бронирования мгновенно и выводит на путешественников, привыкших бронировать отели. Большинство собственников, сдающих жильё посуточно, в итоге работают с обеими площадками, а для этого нужен способ синхронизировать календари.
В этом сравнении разобраны комиссии на примере одного бронирования, порядок и сроки выплат на каждой платформе, защита и контроль, которые даёт каждая из них, работа с обеими без двойных бронирований, а также связанные с этим налоговые вопросы.
Сравнение по пунктам
| Пункт | Airbnb | Booking.com |
|---|---|---|
| Расходы хозяина | Около 15,5% от бронирования, удерживается из выплаты | Комиссия по договору, часто около 15%; при сборе оплаты через Booking.com добавляется платёжный сбор |
| Кто получает деньги от гостя | Всегда Airbnb | Вы на объекте или Booking.com через свой платёжный сервис |
| Когда вам платят | Примерно через 1 рабочий день после заселения | После выезда, раз в неделю или раз в месяц; при заселении, если оплату принимаете вы |
| Проверка гостей | Верификация личности каждого гостя, оформляющего бронирование | Электронная почта и карта; проверки личности мы не нашли |
| Ущерб | Защита от ущерба до USD 3 млн; претензия в течение 14 дней | Запрос о возмещении ущерба через платформу в течение 14 дней; гость может его оспорить |
| Страхование ответственности | USD 1 млн | USD 1 млн, только ответственность перед третьими лицами |
| Контроль бронирований | Мгновенное бронирование (Instant Book) или запросы | Мгновенное подтверждение |
| Отзывы | Отзывы оставляют обе стороны | Только гости; хозяин может сообщить о нарушениях |
Во что обходится каждая платформа
Airbnb. Airbnb отказывается от прежней раздельной комиссии, при которой хозяин платил около 3%, а гость - отдельный сервисный сбор. При единой комиссии, которую платит только хозяин, большинство хозяев отдают 15,5%, гости сервисный сбор не платят, а вернуться к старой схеме нельзя. По данным отраслевых обзоров, независимых хозяев за пределами Европейского союза, в том числе в Грузии, перевели на неё к осени 2026 года, поэтому руководства, где упоминается комиссия хозяина 3%, устарели. Кроме того, Airbnb указывает, что на его сервисные сборы для клиентов в Грузии начисляется НДС 18%.
Booking.com. Комиссия - это процент, закреплённый в договоре с конкретным объектом и отображаемый в Extranet; ставку для Грузии Booking.com не публикует. Она начисляется на состоявшиеся проживания, а также на плату за уборку, на невозвратные бронирования, поздние отмены и неявки, если за них взята плата. В начале каждого месяца Booking.com выставляет счёт за проживания предыдущего месяца, оплатить его можно прямым дебетом, банковским переводом или онлайн; неоплаченный счёт может привести к закрытию аккаунта. Если же Booking.com собирает деньги с гостей через свой платёжный сервис, комиссия удерживается из выплаты, и к ней добавляется платёжный сбор, размер которого зависит от местонахождения объекта.
| Вариант | Расходы на платформу, лари | Собственник получает, лари |
|---|---|---|
| Airbnb, комиссия хозяина 15,5% | 155 | 845 |
| Airbnb, комиссия плюс НДС 18% на неё | 183 | 817 |
| Booking.com, гость платит вам на объекте | 150 | 850 |
| Booking.com, оплата через Booking.com | 161-181 | 819-839 |
На фоне влияния загрузки и цены эти различия невелики, так что выбирайте по охвату, защите и удобству, а не по одному процентному пункту. Уточните фактическую комиссию в своём договоре с Booking.com и проверьте, указан ли НДС в ваших выписках Airbnb.
Как и когда приходят деньги
Airbnb всегда сам принимает оплату от гостя и, как правило, перечисляет заработок хозяина примерно через 1 рабочий день после заселения; проживания от 28 ночей оплачиваются ежемесячными частями. Скорость зачисления затем зависит от способа: на банковский счёт обычно 3-5 рабочих дней, международный перевод - 3-7, PayPal - около 1 дня, карта Payoneer - около 24 часов, если эти способы доступны. Набор способов определяется страной адреса для выплат, а банковский счёт должен быть открыт в той же стране, поэтому иностранный собственник либо указывает домашний адрес и свой счёт на родине, либо открывает счёт в Грузии.
Booking.com предлагает две модели. В первой гость платит на объекте, и вы принимаете оплату картой, переводом или наличными, то есть вам нужен способ получать платежи в Грузии. Во второй Booking.com сам собирает деньги и платит вам после выезда гостя: раз в неделю по четвергам или раз в месяц до 15-го числа, либо выпускает на каждое бронирование виртуальную карту, которую вы списываете через своего платёжного провайдера. Доступен ли платёжный сервис Booking.com для объекта в Грузии, видно в финансовых настройках Extranet; публичного списка мы не нашли.
Кто бронирует на каждой площадке
Исследований, которые разделяли бы бронирования в Грузии между этими платформами, нет. Имеющиеся показатели говорят о том, что обе площадки крупные. 20 октября 2026 года на собственной странице Booking.com значилось 3 116 апартаментов в Тбилиси, 1 805 в Батуми, 537 в Гудаури и 382 в Бакуриани. Airbtics, отслеживающий только Airbnb, сообщил о загрузке за 2025 год 63% в Тбилиси и 54% в Батуми, причём иностранцы составляли 78% и 94% гостей соответственно. AirDNA, учитывающий сразу несколько платформ, насчитал в июне 2026 года 12 195 объявлений о краткосрочной аренде в Тбилиси.
Один фактор характерен именно для этого региона. С апреля 2022 года пользователи из России и Беларуси не могут делать новые бронирования на Airbnb, а Booking Holdings в марте 2022 года приостановила работу в обеих странах. Гости из России - самая многочисленная группа приезжающих в Грузию, поэтому часть из них бронирует через другие каналы или напрямую; это одна из причин, по которым собственники в Батуми нередко используют местные сайты и мессенджеры наряду с двумя платформами.
Защита, если что-то пошло не так
Airbnb требует подтверждения личности от каждого гостя, оформляющего бронирование, проверяет бронирования на риски, защищает хозяев от ущерба на сумму до USD 3 млн и страхует их ответственность на USD 1 млн. Претензию об ущербе открывают в Resolution Center в течение 14 дней после выезда гостя. Защита от ущерба не является страховым полисом, поэтому проверьте и собственную страховку квартиры.
Booking.com запрашивает у гостей адрес электронной почты и данные карты; проверки личности, сопоставимой с той, что есть у Airbnb, мы не нашли. Объект может запросить возмещение ущерба через платформу в течение 14 дней после проживания, а гость вправе согласиться или оспорить требование. Booking.com не собирает страховые депозиты заранее, поэтому депозит берёт сам хозяин согласно правилам дома, показанным при бронировании. Бесплатное страхование ответственности партнёров на 2026 год покрывает претензии третьих лиц до USD 1 млн за одно проживание, но не ущерб вашей собственной квартире, а из условий не ясно, распространяется ли оно на Грузию. Если гость не приехал, неявку можно отметить с полуночи даты заезда и до истечения 48 часов после запланированного выезда; комиссия начисляется, только если вы берёте с гостя плату.
Отмены, контроль бронирований и отзывы
- Условия отмены. Airbnb предлагает готовые правила: «Гибкие», «Умеренные», «Ограниченные», введённые для бронирований с 1 октября 2025 года, и «Строгие», а также необязательный невозвратный тариф. На Booking.com вы сами составляете тарифные планы с бесплатной отменой до выбранной даты или с невозвратными ценами.
- Приём гостей. На Airbnb можно отключить мгновенное бронирование (Instant Book) и одобрять каждый запрос в течение 24 часов. Booking.com подтверждает бронирования мгновенно; его пробный режим бронирования по запросу охватывал лишь несколько стран.
- Отзывы. На Airbnb стороны оставляют отзывы друг о друге, и это помогает увидеть историю гостя. На Booking.com отзывы пишут только гости; хозяин может ответить и сообщить о нарушении.
Обе платформы без двойных бронирований
Самая простая связка между ними - синхронизация календарей по ссылкам iCal, но она медленная: Airbnb обновляет импортированные календари раз в 3 часа, а по словам партнёрского сообщества Booking.com, его синхронизация срабатывает примерно 3 раза в сутки. За этот промежуток 2 гостя могут забронировать одну и ту же ночь, а последующая отмена ухудшит ваш рейтинг на обоих сайтах. Менеджер каналов подключается к обеим платформам напрямую и обновляет их в течение нескольких минут. Среди опубликованных цен на 2026 год для небольших собственников: Beds24 от EUR 15,50 в месяц плюс EUR 0,55 за каждый канал, Guesty Lite от USD 9 в месяц за объявление и Smoobu от EUR 28 за один объект; остальные называют цену по запросу.
Цены на платформах могут различаться. Запрет Европейского союза на условия Booking.com о паритете цен действует для объектов в ЕС, а не в Грузии, поэтому, прежде чем ставить более низкую цену в другом месте, прочитайте условия размещения в своём договоре.
Налоги и документы
Мы не нашли признаков того, что какая-либо из платформ удерживает грузинский подоходный налог или сообщает о доходах хозяев в Службу доходов Грузии, поэтому собственник либо декларирует доход сам, либо выбирает фиксированный налог на посуточную сдачу; оба пути описаны в нашем руководстве по декларированию дохода от аренды. Важны ещё три момента:
- НДС на комиссии платформ. По Налоговому кодексу грузинская компания или зарегистрированный индивидуальный предприниматель, покупающие услугу у иностранной платформы, обязаны начислить на неё НДС 18% в порядке обратного начисления, даже если не достигли порога регистрации плательщиком НДС, и уплатить его до 15-го числа следующего месяца. На частное лицо, не являющееся предпринимателем, это правило не распространяется.
- Собственники, живущие в ЕС. По правилам ЕС об отчётности платформ Airbnb и Booking.com сообщают о доходах хозяев-резидентов ЕС налоговым органам их стран, включая доход от квартиры в Грузии.
- Тип хозяина. Обе платформы спрашивают, сдаёте ли вы жильё как частное лицо или как бизнес. На Booking.com объявления, отмеченные как профессиональные, должны пройти верификацию продавца, иначе их могут не показывать гостям из Европейской экономической зоны.
До первой выплаты спросите бухгалтера, как всё это применяется к вашему статусу.
Что выбрать
- Одна квартира, собственник за границей. Начните с Airbnb: он принимает оплату, проверяет гостей и не требует платёжного терминала. Когда накопятся отзывы, добавьте Booking.com через менеджер каналов.
- Батуми летом. Используйте обе площадки; дополнительный охват позволит заполнить большую часть короткого сезона.
- Гости на месяц зимой. Им подходят помесячные проживания на Airbnb и выплаты частями.
- Квартира в управлении. Следуйте схеме, которую настроил управляющий, но по возможности держите объявления в собственных аккаунтах.
- Статус компании или предпринимателя. Заложите НДС по обратному начислению на комиссии обеих платформ.
Настройка на обеих платформах шаг за шагом
Сначала откройте объявление на Airbnb
В собственном аккаунте и со своим способом получения выплат.
Соберите первые отзывы
В первые недели назначайте цену так, чтобы заполнить календарь.
Зарегистрируйтесь на Booking.com
Как частный хозяин или как бизнес, в зависимости от ситуации.
Прочитайте договор с Booking.com
Комиссия, модель оплаты, счета и условия размещения.
Подключите менеджер каналов
Или хотя бы свяжите календари iCal в обе стороны.
Согласуйте правила
Условия отмены, депозиты и правила дома на обеих площадках.
Решите вопрос с налогами
Фиксированный налог или годовая декларация, а также НДС, если вы предприниматель.
Риски и исключения
- Двойные бронирования. Синхронизация календарей по iCal отстаёт на несколько часов.
- Неоплаченная комиссия. Из-за просроченного счёта Booking.com аккаунт могут закрыть.
- Депозиты. Booking.com не собирает их за вас.
- Устаревшие данные о комиссиях. В старых руководствах до сих пор указана комиссия хозяина Airbnb 3%.
- Налоговый статус. Предприниматели должны платить НДС по обратному начислению с комиссий платформ.
Частые вопросы
Что дешевле для хозяев в Грузии: Booking.com или Airbnb?
Расходы близки: около 15,5% на Airbnb и комиссия около 15% на Booking.com, плюс платёжные расходы.
Какая комиссия у Booking.com в Грузии?
Она устанавливается в договоре с каждым объектом; ставку по стране Booking.com не публикует.
Airbnb всё ещё берёт с хозяев 3%?
Нет, хозяев в Грузии перевели на единую комиссию около 15,5%.
Когда Airbnb платит хозяевам?
Деньги перечисляются примерно через 1 рабочий день после заселения.
Когда платит Booking.com?
После выезда, раз в неделю или раз в месяц, если оплату собирает Booking.com; в противном случае вы получаете деньги на объекте.
Какая платформа лучше защищает от ущерба?
Airbnb: защита от ущерба до USD 3 млн и проверка документов гостей.
Можно ли разместить одну квартиру на обеих платформах?
Да, с синхронизацией календарей или, что лучше, с менеджером каналов.
Платят ли платформы мой налог в Грузии?
Нет, собственник декларирует и уплачивает его сам.
Источники
- Сервисные сборы Airbnb и НДС на сервисные сборы, Airbnb (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Комиссии Airbnb для хозяев, Hostfully, 28 сентября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Когда вы получаете деньги и способы и сроки выплат, Airbnb (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Настройка выплат, Airbnb (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- AirCover для хозяев и подтверждение личности, Airbnb (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Правила отмены, Instant Book и синхронизация календарей, Airbnb (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Как устроена наша комиссия и оплата счетов, Booking.com Partner Hub (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Платежи через Booking.com, Booking.com Partner Hub (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Сколько Booking.com берёт с хозяев, Guesty (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Правила возмещения ущерба, Booking.com (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Страхование ответственности партнёров, Booking.com (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Как сообщить о неявке гостя и отзывы гостей, Booking.com Partner Hub (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Апартаменты в Грузии, Booking.com (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Отчёт о рынке краткосрочной аренды за 2025 год: Грузия, Airbtics, 22 января 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Предложение в Тбилиси, AirDNA (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Airbnb блокирует бронирования пользователей из России и Беларуси, AIN.UA, 5 апреля 2022 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Форма 8-K, Booking Holdings, 8 марта 2022 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Частота синхронизации календарей, Booking.com Partner Community (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Цены Beds24, цены Guesty и цены Smoobu (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Booking.com и Закон о цифровых рынках, Kluwer Competition Law Blog, ноябрь 2024 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии (статьи 161, 165-2, 168), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Тип хозяина и верификация продавца, Booking.com (дата обращения 20 октября 2026 г.)
История изменений
- - Сравнение опубликовано на основе справочных страниц Airbnb и Booking.com, условий страхования ответственности партнёров, данных Airbtics и AirDNA, прайс-листов менеджеров каналов и Налогового кодекса.