Три названия и ни одного юридического определения
Новые квартиры в Грузии продаются на разных стадиях готовности, которые рынок называет чёрным каркасом, белым каркасом и зелёным каркасом, а полностью отделанную квартиру называют квартирой «под ключ» или «готовой». Эти слова встречаются повсюду: в объявлениях, буклетах, прайс-листах и даже в отчётах аналитиков, которые приводят цены новостроек Тбилиси для белого каркаса, а цены Батуми для квартир под ключ. Но юридическим стандартом они не являются. Как сказано в рыночном обзоре, опубликованном в августе 2025 года, единого нормативного акта на этот счёт в Грузии нет, и каждый застройщик сам решает, что входит в его чёрный, белый или зелёный каркас.
Из этого следует один практический вывод, который важнее любого определения на этой странице: застройщика обязывает только то описание, которое содержится в приложении со спецификацией к вашему договору. Названия полезны как первый инструмент для сортировки предложений, а при передаче квартиры вы сможете опираться только на приложение.
Что обычно означает каждое название
Таблица ниже сводит вместе три опубликованных описания: рыночного обзора, платформы объявлений и одного застройщика. Там, где они совпадают, в ячейке указано «обычно входит» или «обычно не входит»; там, где они расходятся, указано «по-разному», а в следующем разделе объясняется, в чём именно состоит расхождение.
| Элемент | Чёрный каркас | Белый каркас | Зелёный каркас |
|---|---|---|---|
| Несущая конструкция и наружные стены | Обычно входит | Обычно входит | Обычно входит |
| Внутренние перегородки | По-разному | Обычно входит | Обычно входит |
| Окна и входная дверь | По-разному | Обычно входит | Обычно входит |
| Оштукатуренные стены | Обычно не входит | Обычно входит | Обычно входит |
| Стяжка пола | Обычно не входит | Обычно входит | Обычно входит |
| Электропроводка в каждую комнату | Обычно не входит | По-разному | Обычно входит |
| Трубы водоснабжения и канализации внутри квартиры | Обычно не входит | Обычно входит | Обычно входит |
| Трубы или система отопления | Обычно не входит | По-разному | По-разному |
| Межкомнатные двери, напольное покрытие, плитка | Обычно не входит | Обычно не входит | По-разному |
| Сантехника и кухня | Обычно не входит | Обычно не входит | По-разному |
В чём описания расходятся
Расхождения здесь немалые. Что касается чёрного каркаса, в одном описании он включает только несущие наружные стены, без перегородок и с коммуникациями, подведёнными лишь к двери квартиры; в другом в него входят перегородки, окна и входная дверь. Что касается белого каркаса, платформа объявлений пишет, что электричество, водоснабжение, отопление и канализация уже установлены, тогда как собственное описание застройщика говорит, что в белом каркасе, как правило, нет труб отопления и полной электропроводки. Что касается зелёного каркаса, два источника описывают его как квартиру, подготовленную к отделке, в которой остаётся только покраска, укладка напольного покрытия и плитки, а третий источник включает в него отделочные материалы, такие как плитка, обои, ламинат и межкомнатные двери.
Ни одно из этих описаний не ошибочно. Они описывают практику разных застройщиков, и в этом как раз всё дело: две квартиры, проданные как «белый каркас» на одной и той же улице, могут различаться на стоимость системы отопления и полного комплекта электропроводки. Покупатель, который сравнивает два предложения только по названию, легко может сравнить несравнимое.
Сколько времени и денег нужно на отделку
Чем дальше квартира от готового состояния, тем больше времени и денег она потребует после передачи. Один застройщик, описывая свой собственный зелёный каркас, пишет, что ремонт с этой стадии занимает примерно от одного до полутора месяцев против трёх-пяти месяцев с чёрного каркаса и обходится дешевле на величину от 30% до 40%, чем отделка чёрного каркаса. Это цифры продавца о его собственном продукте, поэтому воспринимайте их как ориентир, а не как обещание. Сколько стоит отделка с каждого каркаса в деньгах за квадратный метр, зависит от выбранной вами спецификации, и мы опубликуем собственные цифры отдельно, вместо того чтобы повторять оценки, которые мы не проверяли.
Будет добавлено командой: типичная стоимость отделки за м² с чёрного, белого и зелёного каркаса в Тбилиси и Батуми по сметам, собранным нашей ремонтной командой, с датой каждой сметы.
Почему каркас меняет смысл сравниваемой цены
Поскольку цены указываются за квадратный метр для определённой стадии, именно каркас определяет, что означает та или иная цена. Средняя цена новостроек Тбилиси по данным Galt & Taggart, $1 398 за м² в феврале 2026 года, относится к белому каркасу; её же цифра по Батуми, $1 960 за м² в июне 2026 года, относится к квартирам под ключ. Платформа объявлений показывает, что запрашиваемые цены на белый каркас в Тбилиси колеблются примерно от $1 156 за м² в Самгори до $2 238 в Чугурети. Ни одну из этих цифр нельзя напрямую сравнивать ни с ценой отделанной квартиры на вторичном рынке, ни друг с другом, пока к цифре для менее готовой стадии не прибавлена стоимость отделки.
То же самое верно и внутри одного здания. Застройщик может предлагать одну и ту же квартиру в белом каркасе по одной цене, а в зелёном каркасе или под ключ по более высокой. Эту разницу стоит сравнить с тем, сколько вы заплатили бы подрядчику за ту же работу, позиция за позицией.
Какой каркас кому подходит?
| Покупатель | Обычно подходит | Почему |
|---|---|---|
| Хочет продумать каждую деталь и располагает временем | Чёрный или белый каркас | Полный контроль над планировкой, инженерными системами и материалами |
| Живёт за границей и хочет скоро сдать квартиру в аренду | Зелёный каркас или под ключ | Меньше работы, которую нужно организовывать на расстоянии, и быстрее до первой арендной платы |
| Покупает ради ВНЖ | Любой, но проверьте стоимость | Оценщик оценивает квартиру в её фактическом состоянии, поэтому отделанная квартира может получить более высокую оценку |
| Хочет минимальную цену входа | Чёрный или белый каркас | Ниже цена за м², а отделка оплачивается позже |
| Не имеет подрядчика в Грузии | Зелёный каркас или под ключ | Меньше мастеров, которых нужно нанимать и контролировать |
Семь вопросов, которые стоит задать о любом каркасе
- Перегородки. Возведены ли все внутренние стены и где именно они проходят?
- Электропроводка. Проведена ли она в каждую комнату с обозначенными точками розеток и выключателей или только до распределительного щита?
- Водоснабжение и канализация. Подведены ли трубы к кухне и к каждому месту, предусмотренному для сантехники в ванных комнатах?
- Отопление. Уложены ли трубы отопления в стяжку или подведены к точкам установки радиаторов и какая система отопления используется в здании?
- Газ. Подключена ли квартира к газу и кто оплачивает подключение?
- Окна, дверь и балкон. Какой марки и какого типа окна и дверь, отделан ли балкон и есть ли на нём водоотвод?
- Поверхности. Какие допуски по ровности стен и полов признаёт застройщик?
Просите дать ответы в письменном виде и приложить их к предложению. Застройщик, который чётко отвечает на каждый вопрос, обычно составил приложение со спецификацией, которое стоит прочитать; тот, кто в ответ снова повторяет название каркаса, такого приложения не составил.
Каркас, аренда и перепродажа
Для инвестора каркас определяет ещё и то, когда квартира начнёт приносить доход. Квартиру в белом каркасе нельзя сдать в аренду, пока она не отделана, поэтому недели или месяцы отделки становятся неделями без арендной платы в дополнение к периоду строительства. Квартиру под ключ можно сдать вскоре после передачи, но вы платите за отделку, выбранную застройщиком, а она может оказаться не той, которую предпочитают арендаторы в этом районе. При перепродаже покупатели сравнивают вашу квартиру с отделанными квартирами поблизости, поэтому цену, которую вы сможете запросить, определяет качество отделки, а не каркас, в котором вы купили квартиру. Храните счета за все отделочные работы вместе с документами о покупке.
Как закрепить каркас в договоре
Каким бы ни было название, попросите приложение со спецификацией и проверьте, что в нём названы все элементы из таблицы выше: чем отделаны стены, полы и потолки, какие инженерные системы установлены и до какой точки они доведены, какой марки и какого типа окна и входная дверь, уложены ли трубы отопления и что сделано на балконе. Попросите фотографии или возможность осмотреть уже готовую квартиру в том же каркасе в том же здании и, если получится, приложите фотографии к договору. Если в приложении написано только «белый каркас», этого недостаточно. В нашем руководстве по договору с застройщиком пункт о спецификации разобран вместе с другими защитными условиями, которых стоит требовать покупателю.
Как проверить каркас при передаче квартиры
- Сверяйтесь с приложением, пункт за пунктом. Не с буклетом и не с шоурум-квартирой.
- Стены и полы. Штукатурка и стяжка должны быть достаточно ровными для отделки, которую вы планируете; исправление неровных поверхностей стоит денег.
- Инженерные системы. Электропроводка, трубы и, если оно было обещано, отопление находятся там, где указано в приложении; попросите планы, на которых показано, где они проходят.
- Окна и дверь. Должны нормально открываться, закрываться и запираться, без повреждений рам и стекла.
- Балкон. Отделан так, как описано, и имеет водоотвод.
- Фиксируйте всё. Фотографии и подписанный акт приёма-передачи с перечнем всех дефектов.
Будет добавлено командой: фотографии квартир в чёрном, белом и зелёном каркасе с наших собственных осмотров в Тбилиси и Батуми, с указанием здания и даты каждой фотографии и с разрешением владельца или застройщика.
Риски и исключения
- Сравнивать названия вместо приложений. Одним и тем же словом обозначают разный объём работ.
- Забыть о стоимости отделки. Более низкая цена за м² не обязательно означает более низкую общую сумму.
- Доверять шоурум-квартире. Её часто отделывают сверх того каркаса, который вы покупаете.
- Принять квартиру без акта. По дефектам, обнаруженным позже, труднее предъявить претензию.
Частые вопросы
Что такое белый каркас в Грузии?
Промежуточная стадия: обычно это оштукатуренные стены, стяжка пола, перегородки, окна и основные коммуникации, а отделка остаётся за покупателем. Что именно входит в белый каркас, у разных застройщиков различается.
Есть ли у каркасов юридическое определение?
Нет. Единого нормативного акта не существует; каждый застройщик сам определяет свои каркасы, поэтому значение имеет приложение со спецификацией к договору.
Чем белый каркас отличается от зелёного?
Зелёный каркас ближе к готовой квартире: инженерные системы обычно завершены, а некоторые застройщики включают в него напольное покрытие, плитку или межкомнатные двери.
Обходится ли чёрный каркас дешевле в итоге?
При покупке он дешевле за м², но потом вы платите за все инженерные системы и всю отделку, поэтому сравнивайте общую сумму.
Цены Galt & Taggart относятся к отделанным квартирам?
Для Тбилиси это цены белого каркаса, для Батуми это цены квартир под ключ.
Можно ли изменить планировку квартиры в белом каркасе?
Часто это проще, чем в отделанной квартире, но несущие стены и общие инженерные системы переносить нельзя; любое изменение согласуйте с застройщиком в письменном виде.
Прежде чем выбирать каркас, выберите застройщика: прочитайте, как проверить застройщика, а об инвестиционной стороне вопроса - наш материал об инвестициях в строящееся жильё.
Источники
- How to choose an apartment in a new development in Georgia: what are black, white and green frames?, Housebook, 27 августа 2025 г. (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- White frame finishing in new residential complexes in Tbilisi, Korter.ge (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- What is green frame?, XO Development, 11 марта 2026 г. (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- G&T: Tbilisi residential market has a strong start, Georgia Today, 31 марта 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview, Galt & Taggart, 14 августа 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение опубликовано на основе рыночных обзоров, объявлений, описаний застройщиков и данных Galt & Taggart о ценах.