Что происходит с недвижимостью иностранца в Грузии после его смерти?
Когда умирает иностранец, которому принадлежала квартира в Грузии, встречаются две правовые системы. Грузинский закон о международном частном праве устанавливает, что наследование регулируется правом страны, гражданином которой наследодатель был на момент смерти. Однако квартира находится в Грузии: права на недвижимость возникают и переходят по праву места её нахождения, споры о ней относятся к исключительной подсудности грузинских судов, а оформить её на себя наследники могут только через грузинского нотариуса и Публичный реестр Грузии. На практике на вопрос о том, кто наследует, часто отвечает право страны наследодателя, а на вопрос о том, как наследники получают квартиру, отвечают уже в Грузии.
В этом разъяснении показано, как эти две системы сочетаются между собой, что предусматривает грузинское право в тех случаях, когда применяется именно оно, какие сроки должны соблюдать наследники и что означает наследование с точки зрения налогов.
Право какой страны определяет, кто наследует?
Общее правило связано с гражданством: наследственные отношения подчиняются праву страны, к которой наследодатель принадлежал в момент смерти. Наследство лица без гражданства следует праву его последнего обычного места жительства, а если его установить нельзя, то грузинскому праву. Если у человека было два гражданства, применяется право той страны, с которой он был наиболее тесно связан. Грузинское право признаёт обратную отсылку: если иностранное право само указывает на грузинское, действуют грузинские нормы. Кроме того, иностранная норма не применяется, если она противоречит основным принципам грузинского права.
Особого правила, которое подчиняло бы наследование грузинской недвижимости грузинскому праву, нет, как нет и правила, позволяющего человеку выбрать в завещании право, применимое к его наследованию. Поэтому важно, что говорит право страны наследодателя об имуществе за рубежом: некоторые правовые системы отсылают наследование недвижимости к праву места её нахождения, и тогда снова начинают действовать грузинские правила.
Будет добавлено командой: партнёр-юрист должен подтвердить, как грузинские нотариусы на практике применяют иностранное наследственное право и какие распространённые национальные правопорядки отсылают недвижимость в Грузии обратно к грузинскому праву.
Когда применяется грузинское право: кто является наследником?
Если завещания нет, грузинское право призывает родственников к наследованию по очередям, и более близкая очередь исключает все последующие. Наследники одной очереди наследуют в равных долях.
| Очередь | Кто наследует |
|---|---|
| Первая | Дети, в том числе ребёнок, родившийся после смерти наследодателя, супруг, родители и усыновители |
| Вторая | Братья и сёстры; их дети по праву представления |
| Третья | Дедушки и бабушки, затем прадедушки и прабабушки |
| Четвёртая | Дяди и тёти |
| Пятая | Двоюродные братья и сёстры, затем их дети |
Внуки и правнуки получают долю своего родителя, если тот умер раньше наследодателя. Переживший супруг наследует как наследник первой очереди, но это не касается его собственной доли в имуществе, нажитом в браке: она никогда не принадлежала умершему, и он не мог ею распорядиться. Разведённый супруг не наследует, а суд может отстранить супруга от наследования, если брак фактически прекратился не менее чем за три года до смерти. Кроме того, дети, родители и супруг имеют право на обязательную долю, то есть половину того, что они получили бы при отсутствии завещания, независимо от содержания завещания.
Как наследники оформляют квартиру в Грузии: пошагово
Получите свидетельство о смерти
С апостилем или легализацией и заверенным переводом на грузинский язык.
Оформите наследство в стране наследодателя, если оно открылось там
Для человека, который постоянно жил за границей, наследство открывается в той стране; отправной точкой служит свидетельство, выданное местным нотариусом.
Обратитесь к грузинскому нотариусу
Любой нотариус в Грузии может открыть наследственное дело в отношении грузинского имущества на основании иностранного свидетельства или по грузинским правилам.
Примите наследство вовремя
По грузинскому праву это нужно сделать в течение шести месяцев со дня открытия наследства, подав заявление нотариусу или вступив во владение имуществом.
Получите свидетельство о праве на наследство
Нотариус выдаёт его по истечении шести месяцев или раньше, если документы показывают, что других наследников нет.
Зарегистрируйте право в Публичном реестре
Свидетельство служит основанием для регистрации права собственности; сбор составляет 150, 270 или 350 лари в зависимости от срока.
Нотариальная палата описывает порядок для собственника-иностранца так: нотариус страны гражданства наследодателя выдаёт свидетельство о праве на наследство, наследник представляет его с апостилем грузинскому нотариусу, и тот выдаёт грузинское свидетельство на имущество, находящееся в Грузии.
Сроки, которые нужно знать наследникам
| Действие | Срок |
|---|---|
| Принятие наследства | 6 месяцев со дня открытия наследства |
| Наследники, призванные после отказа других | Не менее 3 месяцев |
| Отказ от наследства | 3 месяца с момента, когда наследник узнал о призвании; суд может продлить срок не более чем на 2 месяца |
| Требования кредиторов | 6 месяцев с момента, когда кредитор узнал об открытии наследства, или 1 год с наступления срока исполнения требования |
| Оспаривание завещания | 2 года со дня открытия наследства |
| Отстранение недостойного наследника | 5 лет с момента, когда этот наследник вступил во владение |
При наличии уважительных причин суд может продлить срок принятия наследства, а наследника, пропустившего срок, можно допустить к наследству и без суда, если на это согласны все наследники, уже принявшие наследство. Наследник, вступивший во владение, не вправе распоряжаться наследственной массой до истечения шести месяцев или до выдачи свидетельства, за исключением необходимых расходов.
Наследуют ли наследники долги?
Да, но только в пределах стоимости унаследованного. Наследники расплачиваются с кредиторами наследодателя пропорционально своим долям и лишь в пределах стоимости принятой наследственной массы; наследник, который хочет сослаться на это ограничение, должен доказать, что долги превышают стоимость наследства, если только нотариус не составил опись имущества. По Налоговому кодексу наследники также погашают налоговую задолженность наследодателя пропорционально своим долям. До принятия наследства наследник может потребовать составить опись, и на это у него есть два месяца, которые засчитываются в шестимесячный срок. Зарегистрированная ипотека остаётся на квартире, поэтому положение банка не меняется из-за смерти собственника.
Облагается ли наследство налогом в Грузии?
Отдельного налога на наследство в Грузии нет, однако унаследованное имущество может считаться доходом. Налоговый кодекс освобождает от налога имущество, полученное в наследство наследниками первой и второй линии, например супругом, детьми, внуками, родителями, братьями и сёстрами, а для наследников третьей и четвёртой линии, например дедушек и бабушек, дядей и тёть, освобождение действует в пределах 150 000 лари в год. Налоговые линии не совпадают с гражданско-правовыми очередями наследников.
При продаже унаследованной квартиры возникает второй вопрос. Жилую квартиру, которая находилась в собственности более двух лет, можно продать без подоходного налога, и наследник первой линии вправе засчитать годы владения наследодателя; остальные наследники отсчитывают срок с момента наследования. Налогооблагаемый прирост по имуществу, полученному безвозмездно, равен цене продажи за вычетом рыночной цены на момент его получения.
Будет добавлено командой: партнёр-бухгалтер должен подтвердить, как облагается наследство, на которое не распространяются освобождения, с какой стоимости рассчитывается налог и как его декларирует наследник-нерезидент.
Особые случаи
- Сельскохозяйственная земля. Иностранец может владеть сельскохозяйственной землёй, полученной по наследству: это исключение из общего запрета на владение такой землёй иностранцами.
- Наследников нет. Если наследников нет или никто из них не принял наследство, наследственная масса переходит к государству, которое отвечает по долгам в пределах её стоимости. Решение Конституционного суда от сентября 2025 года и законопроект, находящийся в парламенте в 2026 году, касаются одного исключения в этом правиле.
- Вид на жительство. ВНЖ, основанный на праве собственности наследодателя, прекращается вместе с этим правом; наследник, ставший собственником, может подать заявление на собственный ВНЖ на обычных условиях.
Как узнать, открыто ли наследственное дело
Нотариальная палата ведёт единый электронный реестр наследственных дел на сайте heritage.notary.ge. Любой человек может выполнить поиск по имени или личному номеру умершего и увидеть, подано ли заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство или выдано ли оно, назначен ли управляющий наследством и какой нотариус ведёт дело; сведения о наследниках и имуществе в открытом доступе не показываются. С сентября 2011 года нотариусы также вносят завещания в общий реестр завещаний.
Наследники, которые не могут приехать в Грузию
Наследнику не обязательно ехать в Грузию. Принять наследство можно через представителя, поэтому обычно достаточно нотариальной доверенности с апостилем и переводом на грузинский язык. Если же наследник хочет, чтобы представитель от его имени отказался от наследства, это полномочие должно быть прямо указано в доверенности. Наследники, живущие в разных странах, могут назначить одного и того же представителя, и тогда им проще вместе уложиться в шестимесячный срок.
Риски и исключения
- Пропущенный срок. Шесть месяцев проходят быстро, когда наследники живут за границей.
- Неясное применимое право. Кто наследует, могут определять правила страны наследодателя.
- Документы без апостиля. Грузинским нотариусам нужны заверенные и переведённые документы.
- Долги и ипотека. Они переходят вместе с квартирой, в пределах её стоимости.
- Налог при быстрой продаже. Годы владения наследодателя засчитывают только наследники первой линии.
Частые вопросы
Право какой страны определяет, кто унаследует мою квартиру в Грузии?
Как правило, право страны вашего гражданства на момент смерти, хотя право вашей страны может отсылать недвижимость обратно к грузинскому праву.
Сколько времени есть у наследников, чтобы принять наследство?
По грузинскому праву шесть месяцев со дня открытия наследства.
Кто выдаёт свидетельство о праве на наследство?
Грузинский нотариус; для собственника-иностранца обычно на основании свидетельства, выданного в его стране.
Платят ли наследники налог на наследство?
Близкие родственники освобождены от налога; более дальние наследники освобождены в пределах 150 000 лари в год.
Переходят ли к наследникам долги умершего?
Только в пределах стоимости наследства и пропорционально их долям.
Может ли наследник-иностранец унаследовать сельскохозяйственную землю?
Да, наследование является исключением из запрета на владение такой землёй иностранцами.
Что происходит, если ни один наследник не принял наследство?
Наследственная масса переходит к государству.
Стоит ли мне составить завещание?
Часто это облегчает дело наследникам за рубежом; подробнее в нашем руководстве о том, как составить завещание в Грузии.
Источники
- Гражданский кодекс Грузии (статьи 1306-1500), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О международном частном праве» (статьи 4, 5, 9, 10, 22, 32, 55, 56), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии (статьи 57, 81, 82), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Органический закон Грузии «О собственности на сельскохозяйственные земли» (статья 4), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Answers to hot topics (ответы на актуальные вопросы), Нотариальная палата Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Succession proceedings and compliance of practice with law (наследственное производство и соответствие практики закону), Нотариальная палата Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Georgia moves to change inheritance rules after Constitutional Court ruling, Georgia Today, 25 мая 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение опубликовано на основе Гражданского кодекса (ст. 1306-1500), Закона «О международном частном праве», Налогового кодекса и материалов Нотариальной палаты.