Предложение жилья в Тбилиси: что означают 87 000 строящихся квартир

Что означают 87 000 строящихся квартир для Тбилиси?

Они означают, что на рынке новостроек на несколько лет вперед условия диктует покупатель. Цифра принадлежит Colliers Georgia: руководитель ее исследовательского отдела весной 2026 года сообщил, что в Тбилиси строится около 87 000 квартир, на 84% больше, чем в 2021 году, и что предложение «значительно превышает спрос». При 20 961 продаже от застройщиков, зарегистрированной в 2025 году, это примерно четыре года первичных продаж. Цены при этом не упали: средняя цена новостроек по данным Galt & Taggart в июле 2026 года выросла до $1 426 за м². Но застройщики конкурируют рассрочками и скидками, арендные ставки перестали расти, а перепродаваемой квартире приходится соперничать со множеством новых.

На этой странице разобрано, откуда взялась эта цифра, что показывают официальные данные о разрешениях, вводе в эксплуатацию и продажах, что говорит о риске Национальный банк и что все это значит для того, кто покупает, чтобы сдавать или позже продать. В каких частях города сосредоточено новое строительство, рассказывает наш рейтинг районов.

Откуда взялись 87 000

Это число назвал Леван Чикава, руководитель исследовательского отдела Colliers Georgia, в интервью деловому изданию Business Partner; весной 2026 года его пересказал CBW. Colliers не раскрывает, как ведет подсчет: входят ли в цифру все проекты с разрешением или только стройки, где уже идут работы, и учитываются ли индивидуальные дома. Ни другие аналитики, ни Geostat, ни Национальный банк не публикуют число строящихся квартир. Для грубой проверки: разрешенная жилая площадь за 2021-2025 годы по данным TBC Capital, около 5,9 млн м², соответствует примерно 91 000 квартир при средней площади квартиры, которая следует из цифр самого TBC; это наш собственный расчет, и он показывает лишь, что 87 000 - правдоподобный порядок величины.

Разрешения: десять лет согласований

Скачок произошел после всплеска спроса в 2022 году: в 2023-2025 годах в среднем согласовывали около 1,83 млн м² в год против примерно 1,31 млн в 2015-2022 годах. Galt & Taggart отмечает, что выдача разрешений отреагировала на бум 2022 года, но «еще не полностью подстроилась под более низкие продажи после пика». Теперь эту площадь дают меньше проектов, но более крупных: 208 разрешений в 2025 году против 311 в 2015-м. За первые семь месяцев 2026 года разрешенная площадь почти в точности совпала с прошлогодней после оживления в июне и июле. Собственный ряд Geostat по разрешениям, где учтены и индивидуальные дома и измеряется общая площадь помещений, гораздо больше (5,4 млн м² в 2025 году), поэтому два ряда ни в коем случае нельзя смешивать.

Ввод в эксплуатацию: что на самом деле достроено

Площадь сданного жилья достигла пика в 2023 году и с тех пор снижается; в первом полугодии 2026 года она была на 10,6% меньше, чем в первом полугодии 2025-го. Geostat считает здания и площадь, а не квартиры, и только те здания, которые официально введены в эксплуатацию, поэтому реальное число переданных покупателям квартир не публикуется. По собственной методике Geostat жилая площадь, сданная в 2023-2025 годах, составила лишь около трети площади, разрешенной за те же годы, и это показывает, какой объем согласованного строительства еще находится в работе.

Продажи: как быстро раскупают новые квартиры

Продажи застройщиков растут: за первые семь месяцев 2026 года число регистраций увеличилось на 19,9%, а застройщики, участвующие в опросе Galt & Taggart, продали за этот период 6 930 квартир, на 30,1% больше, чем годом ранее. Большая часть этих сделок прошла по собственным рассрочкам застройщиков, которые Galt & Taggart называет их «самыми отточенными» на сегодня. Доля проданных квартир в строящихся проектах за 2026 год выросла:

Значит, значительная часть из 87 000 квартир уже продана покупателям, которые сами в них поселятся или будут их сдавать; непроданный остаток - это то, для чего застройщикам еще предстоит найти покупателей. Ни одна из этих величин не публикуется в штуках, поэтому истинный объем непроданного жилья в Тбилиси неизвестен.

Четыре способа считать предложение

Цифры предложения по Тбилиси часто приводят рядом, будто они измеряют одно и то же. Это не так:

• Строящиеся квартиры (Colliers). Подсчет в единицах жилья, около 87 000, без опубликованной методики.
• Разрешенная жилая площадь (Galt & Taggart). Жилая площадь и площадь балконов в разрешениях на более крупные многоквартирные и многофункциональные здания: 1 734 тыс. м² в 2025 году.
• Разрешенная площадь жилья (TBC Capital). Тот же тип зданий, но только жилая площадь: от 1,22 до 1,26 млн м² в 2025 году в зависимости от выпуска. TBC пересчитывает ее в «потенциальное предложение» квартир: 10 945 за январь-июль 2026 года.
• Разрешенная и сданная площадь (Geostat). Все жилые здания, включая индивидуальные дома, по декларациям: 5,4 млн м² разрешено и 1,77 млн м² сдано в Тбилиси в 2025 году.

Каждый показатель полезен в своих рамках; темп роста или соотношение имеют смысл только внутри одного ряда. Если в статье пишут, что предложение выросло или сократилось, проверьте, какой из четырех рядов использован.

Как выглядит Батуми на этом фоне

В абсолютных цифрах строительный задел Батуми меньше, но относительно размера его рынка он больше. Исследование Galt & Taggart за октябрь 2025 года насчитало около 58 000 квартир в проектах со сроком сдачи в 2025-2029 годах, большинство из которых строятся для инвесторов, а в отчете за август 2026 года непроданный остаток назван высоким и «указывающим на давление избыточного предложения». По опросу батумских застройщиков, в проектах со сдачей в 2026 году было продано 74% квартир против 79% в Тбилиси. Разница в покупателе: новые квартиры в Тбилиси покупают в основном местные семьи, которые будут в них жить, а в Батуми - в основном инвесторы, которым предстоит конкурировать за арендаторов. Наш гид по зонам Батуми показывает, где сосредоточены эти проекты.

Что говорит Национальный банк

В Отчете о финансовой стабильности за 2025 год Национальный банк Грузии указывает, что годы высокого спроса увеличили число разрешений на строительство и что «сохранение высокого уровня предложения в условиях нормализовавшегося спроса может создать риски избыточного предложения». По данным банка, кредиты застройщикам на июнь 2025 года росли на 25% в год, а строительство названо отраслью с наибольшей долей убыточных компаний: 32,4% в 2023 году. Банк сообщает, что дал банкам принципы финансирования застройщиков и ипотеки на недостроенные квартиры, а в октябре 2025 года его президент исключил смягчение этих правил ради помощи застройщикам. Вместе с тем внешний риск в Тбилиси банк считает ограниченным: около 90% спроса там формируют резиденты Грузии.

Мы не нашли ни закона, ни правила Национального банка, которое обязывало бы застройщиков держать платежи покупателей на эскроу-счетах, и деньги, собранные на предпродажах, по-прежнему остаются обычным источником финансирования новых проектов. Что защищает покупателя вместо этого, объясняет наш гид по инвестициям на этапе строительства.

Кто будет жить в новых квартирах

• Население. Перепись 2024 года насчитала в Тбилиси 1 331 485 человек, на 20,1% больше, чем в 2014 году.
• Миграция. Чистая миграция в Грузии составила +54 509 человек в 2022 году, -39 207 в 2023-м, +14 386 в 2024-м и +17 127 в 2025-м; Национальный банк отмечает, что миграционный эффект на спрос ослаб.
• Ипотека. По данным Национального банка, которые приводит пресса, в январе-июле 2026 года банки выдали новых ипотечных кредитов на 3,58 млрд лари, на 46,5% больше, чем годом ранее.
• Покупатели. Три из четырех квартир, проданных застройщиками с января по июль 2026 года, достались гражданам Грузии (74%).

Спрос широкий и в основном местный, поэтому аналитики ждут конкуренции, а не обвала: Galt & Taggart прогнозирует рост цен в пределах однозначных процентов, который «во многом будет зависеть от предложения», TBC Capital предсказывал на 2026 год рост цен на 3,2% и снижение арендных ставок примерно на 2,1%, а Colliers не ожидал коррекции цен за м² в 2026 году.

Что это значит для покупателя

• Торгуйтесь. Когда за покупателя борется множество проектов, просите скидку за оплату сразу, более длинную рассрочку или ремонт в цене и сравнивайте несколько домов.
• Сначала выбирайте дом. На переполненном рынке то, какие квартиры удастся сдать и перепродать, решают расположение, качество строительства и управление зданием.
• Закладывайте неизменную аренду. Новое предложение сдерживает арендные ставки; не включайте их рост в свои расчеты.
• Продумайте выход. Продавая квартиру, вы будете конкурировать с застройщиками, которые по соседству все еще продают новые квартиры, нередко в рассрочку.
• Проверьте застройщика. Стройка финансируется предпродажами, поэтому история и финансовое положение застройщика - ваша главная защита.

Уроки замерших проектов

Тбилиси уже видел, что происходит, когда застройщик терпит крах. Городская программа для семей, пострадавших от краха Center Point и похожих схем с жилищными кооперативами, к июлю 2026 года обеспечила жильем более 2 500 из примерно 3 500 пострадавших семей, а последние проекты должны быть завершены к 2029 году. Отдельно от этого мэрия в 2025 году пересматривала вопрос о вводе в эксплуатацию 230 достроенных многоквартирных домов, где живут около 10 000 семей и которые так и не были официально приняты в эксплуатацию. В авторитетных СМИ за 2024-2026 годы мы не нашли ни одного названного по имени застройщика, потерпевшего крах, а банкиры, которых цитировали в октябре 2025 года, говорили, что проблемы касались лишь мелких застройщиков.

Риски и исключения

• Избыточное предложение. В стадии строительства находится объем, равный примерно четырем годам продаж застройщиков.
• Неизвестный остаток. Ни один источник не считает непроданные квартиры в Тбилиси.
• Застывшая аренда. Новое предложение ограничивает рост арендных ставок.
• Риск застройщика. Проекты финансируются за счет предпродаж без эскроу.
• Конкуренция при перепродаже. Продавцам приходится соперничать с новыми квартирами в рассрочку.

Частые вопросы

Сколько квартир строится в Тбилиси?

Около 87 000, по оценке Colliers Georgia весной 2026 года; официального подсчета не существует.

Сколько времени понадобится, чтобы их продать?

Около четырех лет при темпе продаж застройщиков 2025 года, хотя многие квартиры уже проданы.

Упадут ли цены?

Аналитики ждут замедления роста, а не падения: TBC Capital прогнозировал +3,2% на 2026 год.

Растут ли арендные ставки?

Нет; TBC Capital ожидал, что в 2026 году аренда подешевеет примерно на 2,1%.

Сколько строится каждый год?

Около 1,8 млн м² разрешений в год в 2023-2025 годах по методике Galt & Taggart.

Сколько было сдано в 2025 году?

1 768 848 м² жилых зданий, по данным Geostat.

Видит ли Национальный банк риск?

Да; его отчет за 2025 год предупреждает о возможном избыточном предложении по мере нормализации спроса.

Защищены ли платежи покупателей эскроу-счетом?

Такого правила найти не удалось; защитой служат договор и репутация застройщика.

Источники

1. There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi - Colliers Georgia, CBW, 2026 (дата обращения 18 октября 2026 г.)
2. Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
3. Tbilisi Residential Real Estate, July 2026, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
4. Residential Real Estate in Tbilisi, March 2026 Monthly Watch, TBC Capital (дата обращения 18 октября 2026 г.)
5. TBC Capital presents research at International Real Estate Forum, Georgia Today, 10 февраля 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
6. Colliers forecast: housing prices to remain stable in 2026, International Investment, 6 декабря 2025 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
7. Permissions granted for construction by types of facilities, Geostat (дата обращения 18 октября 2026 г.)
8. Completed construction objects by types of facilities, Geostat (дата обращения 18 октября 2026 г.)
9. Financial Stability Report 2025, Национальный банк Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
10. Developers count the cost of regulatory relaxation, GBC, 27 октября 2025 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
11. Main results of the 2024 Population and Agricultural Census, Geostat (дата обращения 18 октября 2026 г.)
12. Number of population as of 1 January 2026, Geostat (дата обращения 18 октября 2026 г.)
13. Mortgage lending in Georgia increased by nearly 50%, International Investment, 8 сентября 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
14. Tbilisi mayor on housing for cooperative scam victims, First Channel, 20 июля 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
15. Tbilisi reviewing commissioning of 230 residential buildings, BM.ge, 6 августа 2025 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)

История изменений

• 18 октября 2026 - Страница с данными опубликована по материалам Colliers (через CBW), Galt & Taggart, TBC Capital, данным Geostat о разрешениях и вводе в эксплуатацию, Отчету Национального банка о финансовой стабильности за 2025 год и переписи 2024 года.