Белый каркас, зелёный каркас или под ключ: что покупать для сдачи в аренду

Какой каркас покупать, если вы собираетесь сдавать квартиру?

При большинстве покупок под сдачу в Тбилиси квартира в белом каркасе, доведённая до простой и износостойкой отделки, в сумме обходится дешевле квартиры в зелёном каркасе: разрыв в ценах предложения между ними (706 лари за м² во втором квартале 2026 года, по данным Geostat) больше, чем опубликованная разница в стоимости отделки с каждой из этих стадий. Квартира под ключ стоит ещё дороже, зато начинает приносить доход вскоре после передачи. Правильный выбор зависит от трёх вещей: полной стоимости за м² до уровня отделки, за который арендаторы готовы платить, числа месяцев без арендной платы, пока идут работы, и того, насколько вы можете контролировать ремонт из места, где живёте.

Что входит в каждый каркас и как это проверить в договоре, мы разбираем в нашем руководстве по чёрному, белому и зелёному каркасу. Здесь же каркасы сравниваются как инвестиции.

Ценовая лестница в Тбилиси

Здесь заметны три вещи. Шаг от белого каркаса к зелёному примерно вдвое больше шага от чёрного к белому (363 лари за м² во втором квартале 2026 года). Разрыв между белым и зелёным за два года увеличился. А категории «под ключ» Geostat не публикует, так что официальной текущей медианы для полностью отделанных новых квартир в Тбилиси нет. Это медианы объявлений, а не завершённых сделок, и в медиану зелёного каркаса попадают иные здания и локации, чем в медиану белого, поэтому часть разрыва объясняется тем, где именно продаются квартиры в зелёном каркасе, а не только объёмом работ.

В Батуми Galt & Taggart теперь приводит цены новостроек для квартир под ключ, и ни один источник не публикует ряды по белому или зелёному каркасу. Если сопоставить последние данные этой компании по белому каркасу с её рядом цен под ключ за те же годы, получится разница примерно от $230 до $240 за м² в 2023 и 2024 годах; это наше сопоставление двух рядов, а не цифра, которую публикует Galt & Taggart.

Сколько стоит отделка

Надёжных ценовых данных по внутренней отделке мало. Самые свежие цифры в деловой прессе, от февраля 2024 года, оценивали ремонт среднего уровня примерно в $250 за м², а качественный примерно в $400-$500, при стартовых ценах около 455 лари за м² с белого каркаса и 380 лари с зелёного. В том же материале говорилось, что материалы за три года подорожали примерно на 30-40%, и советовалось держать резерв от 10% до 20% на непредвиденные расходы. Собственные прайс-листы ремонтных фирм на 2026 год называют диапазоны в несколько сотен лари за м² в зависимости от пакета; это коммерческие предложения, а не рыночные данные.

Индекс стоимости строительства Geostat отделочные работы не измеряет, но общий фон он показывает: в июле 2026 года строительство в целом обходилось на 4,3% дороже, чем годом ранее, а в жилом сегменте на 0,5% дороже.

Квартира 50 м²: три пути к квартире, готовой к сдаче

В таблице медианы цен предложения Geostat за второй квартал 2026 года объединены со стартовыми ценами на отделку 2024 года. Это иллюстрация метода, а не смета: с 2024 года цены на отделку изменились, а две медианы относятся к разным наборам зданий.

По этим цифрам путь через белый каркас дешевле примерно на 631 лари за м², то есть примерно на 31 550 лари для 50 м², ещё до покупки мебели. Эта экономия и есть ваша плата за самостоятельную организацию работ, за риск перерасхода и за месяцы без арендной платы. Если отделка квартиры в белом каркасе займёт три месяца, а сдавать её можно по средней ставке для Тбилиси за июль 2026 года по данным Galt & Taggart, $10,1 за м², то упущенная аренда для 50 м² составит около $1 515, что намного меньше ценового разрыва в этом примере. Вывод меняется лишь в двух случаях: если отделка в зелёном каркасе близка к той, которую вы всё равно бы поставили, или если здание в зелёном каркасе просто лучше как здание.

Когда имеет смысл покупать под ключ

• Вы не можете контролировать работы. Владелец за границей, у которого на месте нет надёжного подрядчика или управляющего, экономит время и снижает риск, заплатив застройщику за отделку.
• Посуточная сдача с первого сезона. Квартира, которую можно обставить и выставить на сдачу в течение нескольких недель после передачи, успевает к лету, которое долгий ремонт пропустил бы; особенно это важно в Батуми.
• Отделка подходит для аренды. Арендаторам нужны износостойкие полы, простая ванная, хорошее освещение и достаточно мест для хранения; дорогая отделка, за которую арендаторы не станут доплачивать, лишь поднимает цену.
• Разница прозрачна. Попросите у застройщика цену той же квартиры в белом каркасе и под ключ, а также письменный перечень материалов, а затем сравните разницу со сметами подрядчиков на тот же перечень.

Как выглядит отделка под аренду

Квартиру под сдачу отделывают в расчёте на износ, уборку и быстрый ремонт, а не под вкус владельца. Какой бы каркас вы ни купили, вот решения, которые сильнее всего влияют на арендаторов и на ваши текущие расходы:

• Полы. Износостойкие покрытия, которые выдерживают перестановку мебели и чемоданы, плюс запас материала для ремонта.
• Влажные зоны. Простая ванная комната с хорошей вентиляцией, в небольших квартирах душ вместо ванны, а также сантехника, запчасти к которой легко купить на месте.
• Кухня. Прочные столешницы, достаточно мест для хранения и техника стандартных размеров, которую можно заменить, не переделывая шкафы.
• Отопление и охлаждение. Автономное отопление и кондиционер, которые арендаторы ищут в обоих городах.
• Свет и хранение. Хорошее освещение в каждой комнате, жалюзи или шторы и встроенные шкафы, освобождающие площадь пола.
• Нейтральные стены. Краска светлых тонов, которую можно подкрасить между арендаторами.

Если спецификация застройщика для зелёного каркаса или квартиры под ключ уже соответствует этому списку, надбавку за неё проще оправдать. Если же в ней есть отделка, которую вы бы заменили, эта надбавка означает, что вы платите дважды.

Что спросить у застройщика о каждом каркасе

1. Что именно входит? Письменный перечень материалов, марок и количеств для зелёного каркаса и для варианта под ключ, приложенный к договору.
2. Сколько стоит каждый каркас для этой квартиры? Не средняя цена, а цена именно этой квартиры, в письменном виде.
3. Кто и когда выполняет работы? Отделывает ли квартиру собственная бригада застройщика или подрядчик, и через сколько времени после передачи.
4. Какая гарантия распространяется на отделку? Её срок, что она покрывает и как подаются претензии.
5. Можно ли заменить материалы? Можно ли выбрать альтернативы, подходящие для аренды, и как при этом меняется цена.

Мебель и посуточная сдача

Какой бы ни был каркас, квартиру для посуточной сдачи нужно обставить и оснастить. Airbnb настоятельно рекомендует каждому хозяину предоставлять самое необходимое, например постельное бельё для каждой кровати, по одному полотенцу и одной подушке на гостя, мыло и туалетную бумагу, а объявления, в которых это заявлено, но не предоставлено, могут быть наказаны. Для долгосрочной аренды уровень меблировки остаётся на ваше усмотрение; опубликованных данных о том, насколько дороже сдаётся меблированная квартира в Грузии, мы не нашли, поэтому проверьте это по объявлениям в своём здании. Закладывайте бюджет на мебель отдельно от отделки: её не включают ни опубликованные цифры по ремонту, ни каркасы застройщиков.

Качество, контроль и недостатки

Покупка в белом каркасе позволяет выбрать материалы, подходящие для аренды, и контролировать работы, но при этом ответственность за подрядчика ложится на вас. По Гражданскому кодексу заказчик может предъявить требование по недостаткам выполненной по договору работы в течение одного года после её приёмки, а по недостаткам сооружений в течение пяти лет; заказчик, который сознательно принимает работу с недостатками и не заявляет возражений, теряет право требования. На отделанную квартиру, купленную у застройщика, распространяются правила о недостатках при купле-продаже, а договорные требования, касающиеся недвижимого имущества, как правило, погашаются давностью через шесть лет. Какие правила применяются к отделке, выполненной застройщиком, зависит от того, как составлен договор.

Обычная отделка, включая перенос или установку ненесущих перегородок, по общегосударственным правилам выдачи разрешений на строительство разрешения не требует. Устройство проёмов в несущих стенах, изменение инженерных сетей или изменение противопожарных разделений в крупных зданиях считается реконструкцией, и на эти работы такое исключение не распространяется.

Налоговые моменты при отделке

• НДС. Подрядчик, зарегистрированный плательщиком НДС, начисляет 18%; регистрация обязательна, когда облагаемые поставки за 12 месяцев превышают 100 000 лари, поэтому небольшие подрядчики могут его не начислять. Если застройщик отделывает квартиру, которую сам продаёт, отделка считается частью продажи недвижимости.
• Аренда. Ставка 5% на доход от сдачи жилья не допускает никаких вычетов, поэтому в этом режиме отделка и мебель налог с арендного дохода не уменьшают.
• Продажа. Прибыль от продажи жилья, которым вы владели менее двух лет, рассчитывается от цены покупки; можно ли прибавить к ней расходы на отделку, из текста Налогового кодекса не ясно. В любом случае сохраняйте все счета.

Какой каркас какому инвестору

Риски и исключения

• Перерасход. Сметы на отделку нередко превышаются; держите резерв.
• Потерянные месяцы. Каждый месяц работ означает месяц без арендной платы.
• Качество работы подрядчика. Сроки для претензий по недостаткам после приёмки короткие.
• Скудные данные. Ни один официальный источник не даёт ни текущей стоимости отделки, ни цены квартир под ключ в Тбилиси.
• Лишние траты. Арендаторы редко платят за дорогую отделку.

Частые вопросы

Насколько зелёный каркас дороже белого в Тбилиси?

По медианным ценам предложения во втором квартале 2026 года на 706 лари за м² дороже, по данным Geostat.

Обходится ли белый каркас дешевле в итоге, если квартиру сдавать?

По опубликованным цифрам обычно да, на несколько сотен лари за м², если вы можете организовать работы.

Сколько стоит отделка?

По материалам 2024 года около $250 за м² для среднего уровня и от $400 до $500 для высокого; запросите актуальные сметы.

Есть ли официальная цена квартир под ключ для Тбилиси?

Нет; Geostat охватывает только чёрный, белый и зелёный каркас.

Нужно ли разрешение на отделку квартиры в белом каркасе?

Для обычной отделки и ненесущих перегородок нет; изменения несущих конструкций считаются реконструкцией.

Можно ли вычесть расходы на отделку из арендного дохода?

Не при ставке 5% на доход от сдачи жилья, которая вычетов не допускает.

Какой каркас лучше всего подходит для Airbnb?

Под ключ, если вы хотите начать сдавать уже в первый сезон; обставить квартиру придётся в любом случае.

Стоит ли хранить счета за отделку?

Да, для претензий по недостаткам, перепродажи и любых вопросов о прибыли от продажи.

Источники

1. Residential Property Price Index, second quarter of 2026, Geostat (дата обращения 18 октября 2026 г.)
2. Batumi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
3. Batumi Residential Real Estate, 2025 Review and 2026 Outlook, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
4. Tbilisi Residential Real Estate, July 2026, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
5. Сколько стоит ремонт одного квадратного метра? (на грузинском языке), BM.ge, 24 февраля 2024 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
6. Construction Cost Index in Georgia, July 2026, Geostat (дата обращения 18 октября 2026 г.)
7. Providing essential amenities for guests, Справочный центр Airbnb (дата обращения 18 октября 2026 г.)
8. Гражданский кодекс Грузии (статьи 129, 487-497, 629-656), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
9. Постановление Правительства № 255 от 31 мая 2019 г. о разрешениях на строительство, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
10. Налоговый кодекс Грузии (статьи 81, 82, 160, 165 и 166), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)

История изменений

• 18 октября 2026 - Сравнение опубликовано на основе медианных цен Geostat по каркасам, данных Galt & Taggart, BM.ge, Гражданского кодекса, Постановления Правительства № 255 и Налогового кодекса.