Что такое Марджанишвили и Чугурети?
Марджанишвили и Чугурети - это старый квартал на левом берегу Мтквари, по другую сторону реки от проспекта Руставели. Его ось - проспект Давида Агмашенебели, который проложили немецкие переселенцы 2 века назад; сегодня вдоль него тянутся отреставрированные дома 19 века, кафе и итальянские дворики. Вокруг стоят сталинские дома, театр Марджанишвили, креативное пространство «Фабрика», а в северной части - Вокзальная площадь и центральный железнодорожный вокзал. Здесь сходятся 2 линии метро, до правого берега всего одна остановка, а жильё варьируется от старых домов с дворами до советских многоэтажек.
Карта и границы
Квартал тянется вдоль левого берега Мтквари: на севере его граница - проспект Тамар Мепе, на юге - площадь Саарбрюккен и мост Бараташвили. С восточной стороны идёт железная дорога, а за ней лежат Кукия и склоны Махаты.
Открыть картуПо проспекту Тамар Мепе проходит граница с Дидубе, и OpenStreetMap относит Дезертирский рынок и сад Муштаиди к дидубийской стороне; блошиный рынок у Сухого моста находится за рекой, в Мтацминде. У центрального вокзала начинается Надзаладеви, а на южной оконечности Чугурети соседствует с Авлабари. В объявлениях вам встретятся улицы Агмашенебели, Марджанишвили, Цинамдзгвришвили, Узнадзе, Бако, Ниношвили и Читая. О квартале на другом конце моста рассказывает наш гид по Авлабари.
Кому подходят Марджанишвили и Чугурети
Подходит
- Покупателям, которые ищут атмосферу старого города и станцию метро в нескольких минутах пешком.
- Владельцам, сдающим посуточно, которым важен адрес, уже знакомый приезжим.
- Тем, кто ежедневно ездит на обеих линиях метро или поездом.
Не подходит
- Тем, кому обязательно нужен современный дом с лифтом и парковкой.
- Тем, кто не хочет проверять несущие конструкции старого дома.
- Покупателям, для которых тишина на улице и чистый воздух важнее всего.
От Нойтифлиса до проспекта Агмашенебели
Как сообщает национальный туристический портал, швабские немцы из Вюртемберга основали здесь колонию Нойтифлис (Neu-Tiflis) около 1818 г., рядом с сёлами Кукия и Чугурети, а в черту города она официально вошла в 1862 г. С 1851 г. главная улица называлась Михайловской, позднее стала улицей Плеханова, а сегодня носит имя царя Давида Строителя. Первая больница города, построенная на проспекте в 1868 г., теперь занята Музеем современного искусства, а лютеранскую церковь 1897 г. на нынешней площади Марджанишвили снесли после Второй мировой войны.
Театр Марджанишвили, основанный в 1928 г. в Кутаиси, в 1930 г. переехал в здание бывшего Народного дома Зубалова в стиле модерн, а после реконструкции вновь открылся в 2006 г. 29 января 2010 г. мэрия представила проект полной реабилитации проспекта: около 70 домов предполагалось реконструировать и ещё примерно 30 отремонтировать. Теперь часть проспекта стала пешеходной улицей длиной чуть больше 500 метров. «Фабрика», бывшая советская швейная фабрика на улице Эгнатэ Ниношвили, где теперь хостел, кафе, бары и коворкинг, по данным туристических источников открылась примерно в 2016 г.
Почём квартиры и аренда
Galt & Taggart рассматривает Чугурети как одну зону, однако предупреждает, что выборка новых квартир здесь мала, и не включает эту зону в свой основной ценовой график, так что её среднюю цифру стоит воспринимать лишь как грубый ориентир.
| Индикатор | Цифра | Что учтено |
|---|---|---|
| Зона «Чугурети», новые квартиры | $2 323 за м² | Июль 2026 г., малая выборка, разброс от $1 100 до $3 000 |
| Зона «Чугурети», среднее за 2025 г. | $1 973 за м² | 1 155 сделок за год |
| Зона «Чугурети», аренда | $9,9 за м² в месяц | Июль 2026 г. и 2025 г. |
| Новые квартиры, медиана по району, цена предложения | 4 268 лари за м² | Геостат, первый квартал 2026 г., 5-е место среди 10 районов |
| Квартиры в объявлениях на ss.ge | 2 625-7 715 лари за м² | 14 объявлений, медиана около 4 000 лари |
Объявления показывают, насколько разнообразен фонд. На проспекте Агмашенебели за квартиру 97 м² на 4-м этаже из 5 в старом доме с потолками 3,2 метра просили 455 000 лари, около 4 691 лари за м², а за помещение 33 м² на первом этаже в итальянском дворике, пригодное под магазин, 205 000 лари. Отремонтированная квартира 35 м² на улице Бако, которую, по описанию, сдавали посуточно, стоила 270 000 лари, это самая высокая цена за м² в нашей выборке; в то же время квартиру 108 м² в сталинском доме с лифтом на проспекте Тамар Мепе выставили за 442 000 лари. Именных проектов застройщиков с открытыми данными в квартале мы не нашли, а Galt & Taggart насчитывает в этой зоне всего около 22 000 м² разрешений на жильё за первые 7 месяцев 2026 г., так что нового предложения появится немного.
Арендные цены сильно различаются: за маленькие студии на улицах Читая и Пиросмани просили 600-900 лари в месяц, за меблированные квартиры 38-80 м² на улицах Марджанишвили, Цинамдзгвришвили и Агмашенебели около 1 820 лари, а за квартиры 120-140 м² на улице Марджанишвили от 3 640 до 5 450 лари. Если сопоставить аренду и цену Galt & Taggart по зоне, по нашим подсчётам валовая доходность выходит всего около 5,1%, намного ниже 8,5% по городу, хотя из-за малой выборки эта цифра ненадёжна. Сравнение районов есть на нашей странице об аренде по районам.
Транспорт
Станция «Марджанишвили» на 1-й линии открылась 11 января 1966 г. в составе самого первого участка тбилисского метро. Следующая станция, «Руставели», находится на другом берегу, по нашему замеру примерно в 900 метрах по прямой. «Вокзальная площадь», примерно в 1,4 км к северу, - единственная пересадочная станция между 1-й и 2-й линиями; она расположена под центральным железнодорожным вокзалом, который тоже находится в районе. На правый берег ведут мост Галактиона Табидзе у Марджанишвили и Сухой мост у площади Саарбрюккен. Автобусные маршруты уточняйте в планировщике Тбилисской транспортной компании.
18 августа 2026 г. мэрия объявила о реабилитации проспекта Агмашенебели на участке от проспекта Тамар Мепе до площади Марджанишвили: здесь обещают новую ливнёвку, асфальт вместо разбитой плитки, велодорожку и светодиодное освещение. Тендер закрылся 3 сентября, но ни бюджет, ни сроки не опубликованы, так что будьте готовы к дорожным работам. План 2010 г. вывести железную дорогу из центра на обходную линию, который освободил бы больше 70 гектаров, застопорился; городское исследование железных дорог 2026 г. исходит из существующих путей, и действующего плана переноса центрального вокзала мы не нашли.
Школы, университеты и клиники
- Школы. На OpenStreetMap в районе отмечено больше десятка публичных школ, среди них № 23 на улице Узнадзе и № 29 на улице Ниношвили; о свободных местах узнавайте в самих школах.
- Университеты. На карте района значатся Кавказский университет, Университет Святой Царицы Тамар и Университет театра и кино имени Шота Руставели.
- Клиники. Клиника Аладашвили, American Hospital Tbilisi и другие медицинские учреждения отмечены на улицах Узнадзе и Ушанги Чхеидзе.
- Рынки. Дезертирский и Центральный базары находятся примерно в 1,3 км от метро «Марджанишвили»; на карте они стоят сразу за проспектом Тамар Мепе.
Старые здания и наследие
Многие дома на проспекте построены в 19 и начале 20 века. Опубликованной карты зоны охраны наследия для Чугурети или перечня домов на проспекте, имеющих статус памятника, мы не нашли, поэтому перед покупкой проверяйте каждый конкретный адрес в агентстве по охране наследия; о штрафах за самовольные работы в охранных зонах говорится в нашем гиде по Сололаки.
Старые конструкции действительно опасны. 14 июля 2025 г. у Вокзальной площади часть 5-этажного дома рухнула на рынок, погибли 2 человека; мэр заявил, что здание относилось к худшей, 5-й категории аварийности и что для городской программы замены домов нужно согласие каждого собственника. В 2022 г. жители Чугурети перекрыли дорогу, требуя ограничить движение тяжёлых грузовиков и автобусов: по их словам, этот транспорт разрушает их дома. Спрашивайте, внесён ли дом в городской список аварийных зданий и к какой категории он отнесён.
Воздух и шум
Одна из 5 автоматических станций контроля воздуха в Тбилиси работает в саду Ильи на проспекте Агмашенебели, 73а, примерно в 250 метрах от метро «Марджанишвили». Государственный план по воздуху на 2024-2026 гг. фиксирует на ней годовые пиковые значения крупных частиц (PM10) порядка 50-60 мкг/м³ и около 100 дней в году с превышением суточного уровня 50. Вместе с тем в плане сказано, что на станцию влияют выбросы от готовки и отопления по соседству, и её результаты по мелким частицам в оценку не включены. По городу в целом диоксид азота держится примерно на уровне 40-45 мкг/м³, то есть на национальном пределе или выше. Замеров шума мы не нашли; очевидные источники - проспект, Вокзальная площадь и железная дорога.
Сдача жилья в Марджанишвили и Чугурети
Туристический портал представляет проспект как место для гостей города, и некоторые продавцы рекламируют квартиры как готовые под посуточную сдачу, однако данных о краткосрочной аренде по самому кварталу мы не нашли, только общегородские цифры. Собственники, которые сдают своё жильё посуточно, до 1 января 2028 г. могут выбрать фиксированный налог: 10 лари в месяц за каждый сдаваемый м². Обе стратегии сравниваются в нашем материале о долгосрочной и краткосрочной аренде.
Плюсы и минусы
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| 2 линии метро и центральный железнодорожный вокзал | Во многих старых домах нужно проверять конструкции |
| Отреставрированный проспект с кафе и двориками | На 2026 г. объявлены дорожные работы на проспекте |
| До «Руставели» одна остановка через реку | Показатели воздуха среди самых высоких в городе |
| Рядом университеты, клиники и рынки | Мало новых квартир и современных домов |
| Широкий выбор аренды, от студий до больших квартир | Валовая доходность по данным зоны всего около 5,1% |
Будет добавлено командой: фотографии, которые нужно сделать команде: пешеходная часть проспекта Агмашенебели, итальянский дворик, театр Марджанишвили, площадь Марджанишвили и вход в метро, двор «Фабрики», площадь Саарбрюккен и Сухой мост, Вокзальная площадь и сталинский дом.
Как проверить квартиру в Чугурети: по шагам
Привяжите адрес к месту
Сторона проспекта, сторона железной дороги или Кукия.
Узнайте статус наследия
Памятник или охранная зона.
Спросите об аварийности
Городской список и категория здания.
Обследуйте конструкции
Стены, балки, кровля и лестничная клетка.
Прислушайтесь в час пик
Шум проспекта, железной дороги и рынка.
Определитесь с моделью сдачи
Долгосрочная аренда или посуточная с фиксированным налогом.
Частые вопросы
К какому району относятся Марджанишвили и Чугурети?
К району Чугурети; площадь Марджанишвили и проспект входят в его единицу 23.
Сколько стоит квартира в Чугурети?
21 октября 2026 г. в 14 объявлениях на ss.ge просили 2 625-7 715 лари за м², медиана около 4 000 лари.
Какую аренду можно получать в Чугурети?
От 600 лари за маленькие студии до примерно 1 820 лари за меблированные квартиры 38-80 м².
Какие станции метро обслуживают квартал?
«Марджанишвили» на 1-й линии и «Вокзальная площадь», где сходятся 1-я и 2-я линии.
Переносят ли железнодорожный вокзал?
Действующего плана перенести центральный вокзал мы не нашли.
Плохой ли воздух на проспекте Агмашенебели?
Местная станция показывает повышенное содержание частиц, хотя государственный план сомневается в её данных по мелким частицам.
Дезертирский рынок находится в Чугурети?
По OpenStreetMap он стоит сразу за проспектом Тамар Мепе, уже на стороне Дидубе.
Можно ли сдавать здесь квартиру туристам?
Да; фиксированный налог на посуточную сдачу, 10 лари в месяц за м², действует до 1 января 2028 г.
Источники
- Решение Сакребуло Тбилиси № 16-35 о территориальных единицах, 5 декабря 2014 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- План управления качеством воздуха в Тбилисской агломерации на 2024-2026 гг., Министерство охраны окружающей среды и сельского хозяйства (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Проспект Агмашенебели и Нойтифлис, Национальная администрация туризма Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Проспект Давида Агмашенебели, театр Марджанишвили, станция «Марджанишвили» и станция «Вокзальная площадь», Википедия (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Представлен проект реабилитации проспекта Агмашенебели, Trend, 29 января 2010 г., и Fabrika Tbilisi, Wander-Lush (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Обзоры жилой недвижимости Тбилиси от Galt & Taggart: 2025 г. и июль 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Цены на жилую недвижимость в Тбилиси, первый квартал 2026 г., 1TV со ссылкой на Геостат (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Квартиры на продажу в Чугурети вместе с разделом аренды, ss.ge (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Реабилитация участка проспекта Агмашенебели, 1TV, 18 августа 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Обходная железная дорога Тбилиси, ЕБРР, 17 марта 2010 г., и тендер на исследование городской железной дороги, Georgia Today, 1 июля 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Обрушение здания у Вокзальной площади, Civil Georgia, 15 июля 2025 г., и жители Чугурети протестуют против тяжёлого транспорта, Кавказский узел, 25 июля 2022 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Площадь Марджанишвили, OpenStreetMap, и планировщик поездок, Тбилисская транспортная компания (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии, статья 309, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
Официально это район Чугурети, один из 10 районов Тбилиси: по переписи 2014 г. в нём жили 65 230 человек на 14,3 км², то есть плотность примерно вдвое выше средней по городу. Решение Сакребуло Тбилиси № 16-35 от 2014 г. делит район на 2 единицы. Единица 23, Квемо Чугурети, - это прибрежная полоса между Мтквари и железной дорогой от проспекта Тамар Мепе вниз до моста Бараташвили. Единица 22, Земо Чугурети, включает Вокзальную площадь и всё, что лежит к востоку от железной дороги, в том числе окрестности кладбища Кукия. Насколько мы можем судить по тексту границ и карте, площадь Марджанишвили, проспект, «Фабрика» и площадь Саарбрюккен входят в единицу 23, а самого названия «Марджанишвили» среди официальных единиц нет.
История изменений
- - Гид по району опубликован на основе решения Сакребуло Тбилиси о территориальных единицах, плана управления качеством воздуха Тбилиси, национального туристического портала, Википедии, Trend, данных Galt & Taggart и Геостата, объявлений на ss.ge, а также публикаций 1TV, ЕБРР, Georgia Today, Civil Georgia и Кавказского узла.