Сололаки, Тбилиси: старые дома, цены и жизнь в историческом квартале

Что такое Сололаки?

Сололаки - старый купеческий квартал Тбилиси на правом берегу Мтквари, между площадью Свободы, Сололакским хребтом и склонами Мтацминды. Большая часть того, что вы видите сегодня, появилась примерно между 1870 и 1910 гг., когда промышленники и купцы скупали бывшие сады и строили большие дома с украшенными подъездами, мраморными лестницами и деревянными балконами, выходящими во внутренние дворы. Квартал входит в первую территориальную единицу района Мтацминда, Мтацминда-Сололаки, и собственной юридической границы не имеет; Национальная администрация туризма Грузии описывает его как территорию, ограниченную улицами Леонидзе, Чонкадзе, Амаглеба, Нишнианидзе, Ладо Асатиани и Дадиани.

Название впервые встречается в XIX веке, и по традиции его возводят к «sulu-lah», водному каналу, который орошал крепостные сады под Нарикалой. В советское время купеческие особняки поделили на квартиры, нередко на 10-15 семей и больше, поэтому сегодня у многих домов множество собственников, общие дворы и запущенные подъезды по соседству с отреставрированными фасадами. В проектном исследовании 2024 г., выполненном для Фонда развития Тбилиси, на изученной территории Сололаки площадью 143 150 м² насчитали 124 здания, и 80 из них являются памятниками культурного наследия. Здесь мы разбираем, что это означает для покупателя: цены, юридические и конструктивные проверки старой квартиры, программы реабилитации, транспорт и повседневную жизнь. Район в целом описан в нашем гиде по Мтацминде.

Карта и границы

Поскольку у названия нет юридической границы, в объявлениях его употребляют свободно, а статистика, которую вы найдёте, относится ко всему району Мтацминда, куда входят также Вера, сама гора и горные сёла. Среди главных улиц внутри квартала - Мачабели, Галактиона Табидзе, Кикодзе, Ингороква и Чонкадзе, а площадь Гудиашвили находится на его краю, со стороны Старого Тбилиси.

Кому подходит Сололаки

Дома: что вы покупаете

Улицы Сололаки читаются как каталог стилей конца XIX и начала XX века: эклектичные фасады, мавританские мотивы и модерн, подъезды, отделанные итальянским и местным мрамором, с росписями на стенах и кованым металлом. Администрация туризма приводит примеры, которые показывают это разнообразие:

• Улица Мачабели, 13. Особняк построен в 1903-1905 гг. архитектором Карлом Цааром для коньячного фабриканта Давида Сараджишвили в стиле модерн; сегодня здесь Дом писателей Грузии, где в 2021 г. открылся музей репрессированных писателей.
• Улица Мачабели, 17. Дом построен в 1910 г. для нефтепромышленника Мкртича Калантарова, с мавританскими мотивами.
• Улица Чонкадзе, 11. Дом перестроен в 1892 г. генеральным консулом Ирана в Тбилиси.
• Улица Галактиона Табидзе, 18. С росписями подъезда 1911 г.
• Улица Ладо Асатиани, 50. Бывшая мужская гимназия 1911 г., где в 2009 г. разместилась публичная школа № 43.

За фасадами скрываются дворы, которые называют «итальянскими». К Италии название отношения не имеет: историк культуры Цира Элисашвили связывает его с советскими годами, когда тесные и шумные дворы напоминали людям фильмы итальянского неореализма. На эти дворы выходят деревянные балконы, многие из которых жильцы за десятилетия застеклили или переделали, и кое-где сохранились традиционные образцы, в том числе на улице Сололаки, 8 и улице Амаглеба, 23.

Сколько стоят квартиры и аренда

Ни один портал и ни одна исследовательская компания не публикует среднюю цену только по Сололаки; разбивка ISET, которую позже прекратили вести, в последний раз называла квартал отдельно в 2021 г. Нынешние объявления показывают, насколько широк разброс: за квартиру площадью 200 м² на третьем этаже старого 4-этажного дома на улице Гоми просили $195 000, около $975 за м², за однокомнатную квартиру площадью 31 м² - $125 000, около $4 032 за м², а за квартиру площадью 134 м² на улице Амаглеба, которой нужен лёгкий ремонт, - $310 000, около $2 313 за м². В этих объявлениях за самую маленькую квартиру просили больше всего за метр, а за самую большую меньше всего.

По аренде Georgia Today оценивает типичный диапазон запрашиваемой месячной платы в районе в $650-1 400 и выше. Цена предложения - это не цена сделки, а в старых домах зарегистрированная площадь может отличаться от той, что вы видите, поэтому сравнивайте цену за зарегистрированный, а не за рекламируемый квадратный метр.

Покупка старой квартиры: проверки, которые имеют значение

Квартира в сололакском доме редко бывает просто квартирой. По грузинскому праву собственник квартиры также совместно владеет земельным участком и общими частями здания и является членом товарищества собственников, поэтому состояние крыши, лестницы и двора отчасти становится вашей заботой с первого дня после покупки. Больше всего времени стоит уделить четырём проверкам:

• Зарегистрированная площадь. Сравните выписку из Публичного реестра с реальной квартирой. Застеклённые балконы и пристройки, появлявшиеся десятилетиями, могут быть не зарегистрированы, а с июня 2026 г. особый порядок легализации самовольных работ распространяется только на пристройки площадью до 10 м².
• Статус наследия. Выясните, внесено ли здание в список памятников и лежит ли участок в зоне охраны. По статье 131 Кодекса о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности самовольное строительство в зоне охраны наследия Тбилиси обходится частному собственнику в 16 000 лари для здания I класса, 24 000 лари для II класса и 200 000 лари для III или IV класса, а реабилитация памятника без разрешения стоит 250 000 лари.
• Конструкция. Сильнее всего землетрясение 2002 г. повредило старые невысокие кирпичные и каменные дома, и ICOMOS сфотографировал в Сололаки дом с разрушенным парапетом и утраченным декором. Закажите обследование стен, перекрытий и крыши.
• Соседи. Ремонт общего двора, лестницы или крыши требует согласия собственников, так что познакомьтесь с ними до покупки.

Для самых плохих зданий у города теперь есть отдельный путь. С 2026 г. мэрия предлагает выкупать ветхие дома в исторических районах по рыночной стоимости, которую определяет Национальное бюро судебных экспертиз имени Левана Самхараули, но только здания IV или V категории повреждений и только при согласии всех собственников; освободившиеся участки затем предлагают инвесторам по действующим градостроительным правилам. Покупателю нужно знать, не приближается ли дом к этой категории, потому что от этого зависят и риск, и возможность выхода из вложения.

Программы реабилитации

В отдельные части квартала уже вложены государственные деньги. По городской программе «New Tiflis» Фонд развития Тбилиси с 2018 г. восстанавливал площадь Гудиашвили: 70 млн лари на 28 зданий, 24 из которых являются объектами наследия. Площадь вновь открылась 26 октября 2021 г., а в марте 2022 г. мэр заявил, что второй этап охватывает ещё 16 домов. С апреля 2026 г. улицы Леонидзе и Сулхан-Саба поэтапно перекрывали на время реабилитации.

Более масштабная идея пока остаётся на бумаге. В 2024 г. Фонд развития Тбилиси на средства Азиатского банка развития заказал технико-экономическое обоснование «суперквартала» в Сололаки по барселонской модели, с меньшим транзитным движением и большим количеством общественного пространства; сведений о начале строительства мы не нашли. Есть в этой истории и потери: в 2006-2008 гг. несколько домов вместе с их дворами на улицах Лермонтова, Дадиани и Табидзе снесли, и большая часть земли так и осталась пустой.

Транспорт и передвижение

Станция метро «Площадь Свободы» на 1-й линии, открытая в 1967 г. и одна из самых глубоких в сети, находится в нижнем углу квартала, а подъём от неё становится круче ближе к улицам Асатиани и Мачабели. По улице Леонидзе обычно ходят автобусы 316, 324, 364, 380, 382, 383, 390 и 408, а разовый билет за 1 лари действует 90 минут в метро и автобусах. Над кварталом проходит канатная дорога от парка Рике до Нарикалы, открытая в 2012 г.: поездка стоит 2,5 лари, зимой дорога работает с 10:00 до 22:00, а летом до полуночи.

Улицы узкие, мест для парковки мало. Transparency International Georgia установила, что большая часть парковки на тротуарах в Тбилиси незаконна, поскольку правила дорожного движения разрешают её только там, где это указано знаками и разметкой, а мэрия расширила в районе зоны почасовой платной парковки. Если к квартире прилагается место для машины во дворе, проверьте, зарегистрировано ли право на него.

Повседневная жизнь

• Культура. Дом писателей Грузии на улице Мачабели ведёт резиденцию для писателей, а летом в его саду работает ресторан.
• Еда и вино. Vino Underground на улице Галактиона Табидзе, 15 стал первым в Тбилиси баром, посвящённым исключительно натуральному вину, а с 2024 г. в отреставрированных домах открылись новые рестораны и винные бистро.
• Гостиницы. Перестроенные городские особняки, такие как 13-номерной Communal Hotel Sololaki из гостиничной подборки MICHELIN Guide, говорят о спросе со стороны приезжих.
• Школы. Публичная школа № 43 имени Тициана Табидзе была зарегистрирована по адресу улица Ладо Асатиани, 50 в 2009 г.; о свободных местах сегодня узнавайте в самой школе.

В одном путеводителе по аренде 2026 г. отмечается, что долгосрочную квартиру в старом городе найти труднее, потому что очень многие сдают гостям. Ни один сервис мониторинга посуточной аренды не публикует данные по Сололаки, поэтому рассчитывайте план посуточной сдачи по сопоставимым объявлениям на тех же улицах, а не по средним цифрам по городу; общегородские цифры приведены в нашем материале об Airbnb в Тбилиси.

Над кварталом: проект Panorama

В марте 2014 г. Georgian Co-Investment Fund представил «Panorama Tbilisi»: гостиницы, апартаменты и конгресс-центр на склонах и в садах Сололаки, канатные дороги и парковку примерно на 1 800 машин. Мэрия изменила категорию зонирования земли на Сололакских холмах, сняв с неё охрану наследия, и 13 международных организаций по охране наследия предупредили, что проект может поставить под угрозу место Старого Тбилиси в предварительном списке UNESCO. Пока построено то, что находится на двух концах: отель Paragraph Freedom Square, открытый в ноябре 2023 г., и курорт Paragraph Tabori на горе Табори, открытый 30 сентября 2025 г.; их связывает канатная дорога длиной 1 200 и 700 метров, проходящая над Сололаки. Сообщений о том, что здания на Сололакском хребте из первоначального плана достроены, мы не нашли. Если из квартиры виден хребет, спросите, что разрешено строить на склоне за ней.

Плюсы и минусы

Проверка старой квартиры в Сололаки шаг за шагом

1. Прочитайте выписку из реестра

   Зарегистрированная площадь, собственники и земельный участок.

2. Проверьте статус и зону

   Статус памятника и зона охраны.

3. Закажите обследование

   Стены, перекрытия, крыша и балконы.

4. Познакомьтесь с соседями

   Двор, ремонт и возможные споры.

5. Посчитайте ремонт

   Включая разрешения на любые работы.

6. Цена за зарегистрированный м²

   В сравнении с аналогичными квартирами на тех же улицах.

Частые вопросы

Где именно находится Сололаки?

К юго-западу от площади Свободы, между улицами Леонидзе, Чонкадзе, Амаглеба, Нишнианидзе, Ладо Асатиани и Дадиани.

В каком районе находится Сололаки?

В районе Мтацминда, в его первой единице, Мтацминда-Сололаки.

Сколько стоит квартира в Сололаки?

В объявлениях 2025-2026 гг. просили около $975-4 032 за м², в зависимости от площади и состояния.

Что такое «итальянский двор»?

Общий внутренний двор с деревянными балконами; название появилось в советские годы и с Италией не связано.

Охраняются ли здания Сололаки?

Многие да: 80 из 124 зданий на территории исследования 2024 г. являются памятниками наследия.

Можно ли пристроить балкон или этаж?

Только с разрешением; за самовольные работы в зоне наследия частным собственникам грозят штрафы до 200 000 лари.

Какая станция метро обслуживает Сололаки?

«Площадь Свободы» на 1-й линии.

Подходит ли Сололаки для посуточной аренды?

Спрос со стороны гостей высокий, но ни один сервис мониторинга не публикует данные по Сололаки; сравнивайте объявления на тех же улицах.

Источники

1. Район Сололаки, Национальная администрация туризма Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
2. Сололаки, грузинская Википедия со ссылкой на Грузинскую советскую энциклопедию (дата обращения 21 октября 2026 г.)
3. Решение Сакребуло Тбилиси № 16-35 о территориальных единицах, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
4. «Superblocks in Tbilisi» и градостроительный проект суперкварталов, TYPSA, 2024 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
5. «Итальянские дворы» Тбилиси, JAMnews (дата обращения 21 октября 2026 г.)
6. «Writers' House of Georgia», Википедия (дата обращения 21 октября 2026 г.)
7. «Real estate market highlights», апрель-июнь 2021 г., ISET Policy Institute (дата обращения 21 октября 2026 г.)
8. «Tbilisi residential real estate», июль 2026 г., Galt & Taggart (дата обращения 21 октября 2026 г.)
9. «What it costs to rent an apartment in Tbilisi», Georgia Today, 17 августа 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
10. Объявления на realting.com: улица Амаглеба, улица Гоми и однокомнатная квартира (дата обращения 21 октября 2026 г.)
11. «Condominium ownership in Georgia», Baltic Journal of European Studies, 2020 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
12. Кодекс о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, Законодательный вестник Грузии, и поправки от 25 июня 2026 г., Парламент Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
13. «Heritage at Risk 2002: Georgia», ICOMOS (дата обращения 21 октября 2026 г.)
14. Программа выкупа ветхих зданий, 1TV, 11 февраля 2026 г., и модель выкупа в исторических районах, Georgia Today, 26 марта 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
15. Площадь Гудиашвили после реабилитации, CBW; Открытие восстановленной площади Гудиашвили, 1TV, 26 октября 2021 г.; Муниципальные помещения на площади Гудиашвили, Georgia Today, 23 марта 2022 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
16. Ограничения движения в Сололаки, Georgia Today, 16 апреля 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
17. Снос домов на улицах Лермонтова, Дадиани и Табидзе, Tbilisi Architecture Archive, 1 апреля 2013 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
18. Станция метро «Площадь Свободы», Википедия, и тарифы, Tbilisi Transport Company (дата обращения 21 октября 2026 г.)
19. Зимнее расписание канатной дороги Рике-Нарикала, 1TV, 31 октября 2025 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
20. Почему мы больше не можем свободно ходить по тротуарам, Transparency International Georgia (дата обращения 21 октября 2026 г.)
21. Vino Underground, Vinoge (дата обращения 21 октября 2026 г.)
22. «New in Georgia 2025», Wander-Lush, и Communal Hotel Sololaki, MICHELIN Guide (дата обращения 21 октября 2026 г.)
23. Приказ министра образования и науки № 394, 12 июня 2009 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
24. «Apartment rental in Tbilisi», Sakhva Travel, 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
25. Panorama Tbilisi и Сололакский хребет, FactCheck Georgia, 1 июля 2014 г.; «Tbilisi Panorama project», openDemocracy; «UNESCO vs Ivanishvili», JAMnews (дата обращения 21 октября 2026 г.)
26. Открытие Paragraph Tabori, 1TV, 30 сентября 2025 г., и канатная дорога на Табори, BM.ge, 21 октября 2024 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)

История изменений

• 21 октября 2026 - Гид по району опубликован на основе данных Национальной администрации туризма Грузии, исследования суперквартала по заказу Фонда развития Тбилиси, данных ISET и Galt & Taggart, актуальных объявлений, Кодекса о пространственном планировании, ICOMOS, программ мэрии и публикаций о площади Гудиашвили и проекте Panorama.