Что такое Мтацминда и что входит в этот район?

Мтацминда, то есть «Святая гора», это хребет, поднимающийся за центром Тбилиси; на его вершине стоят парк Мтацминда и телебашня, и он дал имя самому дорогому району города. Административный район занимает 73 км², и по переписи 2014 г. в нём жили 49 052 человека, то есть 672 жителя на км² против 2 209 в среднем по городу, поскольку значительную часть его территории составляют лес и сёла на холмах. Решением Сакребуло Тбилиси № 16-35 от 2014 г. он разделён на 4 территориальные единицы: Мтацминда-Сололаки, Вера, Кикети-Коджори и Цавкиси-Шиндиси-Табахмела.

Поэтому для покупателя за этим названием скрываются три разных места: исторические улицы у подножия горы, где находится большинство квартир; парк и склон над ними; и сёла на плато за хребтом, где люди покупают дома и землю. Здесь мы рассматриваем район целиком: цены, способы подняться на гору, сёла и правила, которые неизбежно сопутствуют старому центру. Двум его кварталам посвящены отдельные страницы, Сололаки и Вера, а картина по всему городу собрана в нашем гиде по Тбилиси.

Карта и границы

Первая единица, Мтацминда-Сололаки, тянется от метро «Руставели» до Мтквари, вниз по реке до моста Бараташвили, по улицам Бараташвили и Пушкина, через площадь Свободы, затем по улицам Дадиани и Ладо Асатиани до Сололакского хребта и Ботанического сада и обратно через северный склон Мтацминды к метро «Руставели». Холмистые единицы простираются на юго-запад вдоль Коджорской дороги до Кикети и на юг до Цавкиси, Шиндиси и Табахмелы.

Открыть карту

Насколько мы понимаем эту границу, проспект Руставели между площадью Свободы и метро «Руставели» находится внутри района, а Абанотубани, Кала и Мейдан к востоку от улицы Пушкина в него не входят. Последний раз границу изменяли в марте 2022 г. Учтите также, что «Мтацминдой» в объявлении может называться что угодно, от квартиры на проспекте Руставели до дома в Коджори в 20 км от неё, поэтому сначала читайте адрес, а потом цену.

Кому подходит Мтацминда

Подходит

  • Покупателям, которым нужен самый центральный адрес в городе, рядом с проспектом Руставели, театрами и площадью Свободы.
  • Покупателям, которые ищут дом с землёй на плато, в окрестностях бывшего климатического курорта Коджори, недалеко от города.
  • Инвесторам в посуточную аренду, ориентированную на гостей, желающих ходить к достопримечательностям пешком.

Не подходит

  • Покупателям, которым нужна новая квартира по цене среднего сегмента: цены на новостройки здесь самые высокие в городе.
  • Тем, кому нужны ровные улицы и лёгкая парковка, а также тем, кто собирается жить в сёлах без машины.
  • Покупателям, не готовым разбираться с правилами охраны наследия и старыми конструкциями.

Сколько стоит недвижимость

Показатели цен и аренды в районе Мтацминда Galt & Taggart, обзор за 2025 г. и июль 2026 г.; Geostat через CBW и 1TV, медианные цены предложения нового жилья; TBC Capital, март 2026 г.; ISET Policy Institute, второй квартал 2021 г.
ПоказательЗначениеПериод и источник
Новые квартиры от застройщиков, белый каркас$3 294 за м²Декабрь 2025 г.; 653 продажи за 2025 г., Galt & Taggart
Новые квартиры от застройщиков, белый каркас$2 945 за м²Июль 2026 г.; выборка отмечена как небольшая; диапазон от $1 950 до 4 000
Новые квартиры, цена предложения6 769 / 6 738 / 6 814 лари за м²Geostat, первый квартал 2025 г., четвёртый квартал 2025 г., первый квартал 2026 г.; каждый раз самый дорогой район
Новые частные дома, цена предложения4 687 / 4 835 лари за м²Geostat, первый квартал 2025 г. и 2026 г.
Квартиры на вторичном рынке, цена предложения$2 171 за м²TBC Capital, март 2026 г.; рост на 9% за год
Аренда новой квартиры$13,0 за м² в месяцGalt & Taggart, июль 2026 г., второй по дороговизне район
Аренда в холмистых единицах, 2021 г.$9,1 и 8,0 за м² в месяцISET, Кикети-Коджори и Цавкиси-Шиндиси-Табахмела, только для истории

Индекс Geostat, построенный на ценах предложения готового нового жилья на myhome.ge и ss.ge, во втором квартале 2026 г. снова поставил Мтацминду на первое место по новым квартирам и на второе после Ваке по домам. У Galt & Taggart цифра за июль 2026 г. ниже, чем в декабре 2025 г., однако компания помечает выборку по Мтацминде как небольшую, поэтому данные одного месяца могут сдвинуться в любую сторону. Аренда в $13,0 при цене $2 945 даёт, по нашему расчёту, валовую доходность около 5,3%, что заметно ниже 8,5% по городу.

По сёлам опубликованных данных мало. В объявлениях, собранных примерно в 2020-2021 гг., за землю в Цавкиси просили примерно от $14 до 300 за м², а в Коджори от $11 до 135; этот диапазон слишком старый и слишком широкий, чтобы оценить участок сегодня. В мае 2026 г. один застройщик объявил о посёлке из 63 участков в Цавкиси с единым дизайн-кодом. По любому участку сначала запросите кадастровые данные, зонирование и сведения о подключении к воде и электричеству и только потом обсуждайте цену.

Гора: парк, фуникулёр и канатная дорога

Из города на гору ведут два подъёмника. Фуникулёр, построенный бельгийской компанией и открытый 27 марта 1905 г., проходит 501 метр от улицы Чонкадзе на высоте 460 метров над уровнем моря до верхней станции на высоте 727 метров; после аварии в 2000 г. его закрыли, а в 2012 г., после полной реконструкции, открыли снова. В систему городского транспорта он не входит: для поездки нужна карта парка Мтацминда стоимостью 2 лари, а по данным путеводителя, проверенного в октябре 2026 г., поездка в одну сторону стоила около 10-12 лари.

Канатная дорога с проспекта Руставели, впервые открытая в 1959 г. и закрытая после аварии 1990 г., в которой погибли 19 человек, снова заработала 18 октября 2024 г. после реконструкции стоимостью 50 млн лари: 845 метров, 21 кабина и поездка примерно в 4 минуты; она ходит ежедневно с 11:00 до 22:30 от нижней станции на проспекте Руставели, 52, которая сама является зданием 1958 г., внесённым в список наследия. Наверху парк Мтацминда занимает более 100 гектаров вокруг самой высокой точки города, около 770 метров, рядом с телебашней 1972 г. История собственности на парк бурная: его сдали в аренду компании бизнесмена Бадри Патаркацишвили, в 2007 г. власти его изъяли, в 2008 г. передали в аренду застройщику из Рас-эль-Хаймы, а в 2011 г., согласно более поздним сообщениям, по мировому соглашению вернули его семье.

На полпути к вершине, в церковной ограде храма Святого Давида, находится Мтацминдский пантеон, основанный в 1929 г.; здесь похоронены Илья Чавчавадзе, Важа-Пшавела, Галактион Табидзе и Александр Грибоедов.

Транспорт

Нижняя часть района лучше всех в Тбилиси обеспечена транспортом: станция «Руставели», открытая в 1966 г. вместе с первым участком метро, и станция «Площадь Свободы», открытая в 1967 г., обе находятся на 1-й линии. По улице Леонидзе ходят автобусы 316, 324 и 380, а путеводители указывают, что автобус 380 до Коджори отправляется с улицы Бараташвили рядом с площадью Свободы. Коджори лежит примерно в 20 км к юго-западу от центра, на высоте около 1 350 метров, поэтому сёла больше подходят покупателям с машиной.

Сам проспект Руставели сейчас перестраивают. Полная реконструкция началась 23 июля 2026 г. с бюджетом до 50 млн лари: новые сети водопровода, канализации и газа, кабели, убранные под землю, новые тротуары и освещение; завершить работы планируют к концу ноября 2026 г. Из-за работ 2 школы на проспекте, публичная школа № 47 и Классическая гимназия, начали учебный год в гибридном формате. Проект предусматривает новую схему движения, поэтому, если вы смотрите квартиру на проспекте до окончания работ, спросите, как она изменит подъезд к дому.

Сёла на холмах: Коджори, Кикети, Цавкиси, Шиндиси, Табахмела

  • Коджори. Небольшой посёлок, где по переписи 2014 г. жили 1 232 человека, на высоте около 1 350 метров, со средневековой крепостью; когда-то здесь была летняя резиденция грузинских царей и наместника Кавказа, а его бывшие санатории больше не работают. На этих высотах в феврале 1921 г. произошёл бой юнкеров, в память о котором стоит мемориал юнкерам.
  • Табахмела. Село над городом, где в 2007 г. застройщик из Рас-эль-Хаймы задумал крупный проект «Tbilisi Heights», так и не построенный.
  • Шиндиси. Известно тем, что во время войны в августе 2008 г. его жители спасали раненых солдат; об этом в 2019 г. сняли фильм.
  • Цавкиси. Здесь Европейская школа к 2026-27 учебному году открывает кампус с начальными классами и детским садом.

На Airbnb есть отдельные страницы вилл в Табахмеле и Коджори, что указывает на рынок выходного дня и летнего отдыха. Опубликованных данных о населении небольших сёл и свежих цен мы не нашли, поэтому любую покупку в селе рассматривайте как решение по конкретному участку: зимний подъезд, водоснабжение, зонирование земли и её зарегистрированные границы значат здесь больше, чем любая средняя цифра по району.

Старые здания, зоны наследия и землетрясения

Значительная часть нижнего района застроена давно, и правила это учитывают. «Исторический район Тбилиси» с 24 октября 2007 г. находится в Предварительном списке ЮНЕСКО от Грузии, хотя в основной список так и не включён. По статье 131 Кодекса о пространственном планировании, действующей в нынешней редакции с 11 января 2024 г., за самовольное строительство в зоне охраны культурного наследия в Тбилиси налагается штраф 250 000 лари, если речь идёт о государственной или муниципальной собственности, а на частной собственности 16 000, 24 000 или 200 000 лари в зависимости от класса здания; за реабилитацию памятника, внесённого в реестр, без разрешения штраф составляет 250 000 лари. А с июня 2026 г. через особую процедуру легализации можно провести только пристройки площадью не более 10 м². Что это значит при покупке в старом доме, объясняет наш гид по Сололаки.

Землетрясение 25 апреля 2002 г. с эпицентром в черте города повредило 1 735 домов, и сильнее всего пострадали малоэтажные кирпичные и каменные здания в старых районах; ICOMOS фотографировал повреждённые дома в Сололаки и Мтацминде. На самой горе 25 марта 2025 г. обрушилось сооружение рядом с парковкой парка Мтацминда, погиб 1 человек. По любому зданию, построенному до Второй мировой войны, до подписания закажите техническое обследование конструкций, а в Публичном реестре и на градостроительной карте города проверьте, не находится ли участок в зоне охраны.

Лес и воздух

Сам склон сейчас засаживают заново. Мэрия Тбилиси и Cartu Foundation начали восстановление леса на склоне Мтацминды с бюджетом 16 млн лари; в 2021 г. проект описывали как около 700 гектаров и от 500 000 до 800 000 деревьев почти 40 видов, а в июле 2025 г. мэр назвал его 400-гектарным склоном и одним из «зелёных лёгких» города. Ни одна из автоматических станций мониторинга воздуха Национального агентства окружающей среды не находится, по подтверждённым данным, внутри района, поэтому показаний мы не приводим; картина по всему городу представлена в нашем гиде по Ваке.

Гостиницы и сдача в аренду

В районе находятся одни из самых известных гостиниц города: 214-номерная башня Biltmore на проспекте Руставели, открытая в 2016 г., и, на краю района, Paragraph Freedom Square, открытый в ноябре 2023 г. на 220 номеров и связанный канатной дорогой длиной 1,9 км с курортом Paragraph Tabori на горе Табори, который открылся в сентябре 2025 г. По квартирам ни один сервис аналитики посуточной аренды не публикует цифры отдельно по Мтацминде; например, в таблице кварталов Airbtics для неё нет строки. Долгосрочная аренда в $13,0 за м² уступает в городе только Ваке. Наши страницы об Airbnb в Тбилиси и об аренде по районам сравнивают оба варианта с учётом расходов.

Плюсы и минусы

ПлюсыМинусы
Две станции метро и проспект Руставели рядом с домомСамые высокие в городе цены на новостройки
Аренда за м² уступает только ВакеВаловая доходность около 5,3%, ниже средней по городу
Парк, фуникулёр и канатная дорогаСтарые конструкции и правила охраны наследия с высокими штрафами
Дома и земля на платоДля участков в сёлах нужны машина и тщательная проверка
Обновлённый проспект Руставели с конца 2026 г.Дорожные работы до конца ноября 2026 г.

Будет добавлено командой: фотографии, которые нужно сделать команде: фуникулёр на улице Чонкадзе, станция канатной дороги на проспекте Руставели, 52, вид из парка Мтацминда, телебашня, улица у подножия горы, Пантеон, крепость Коджори и участок под дом в Цавкиси или Табахмеле.

Как проверить недвижимость в Мтацминде: шаг за шагом

  1. Определите, где адрес

    Городские улицы, склон или село.

  2. Проверьте зону

    Охрана наследия и зонирование участка.

  3. Обследуйте конструкции

    Особенно в довоенных каменных и кирпичных домах.

  4. Сверьте документы с реальностью

    Зарегистрированная площадь и этажность против того, что построено.

  5. Проверьте подъезд

    Лестницы, парковка, зимние дороги к сёлам.

  6. Оцените цену дважды

    По району и по своей улице.

Частые вопросы

Что входит в район Мтацминда?

4 единицы: Мтацминда-Сололаки, Вера, Кикети-Коджори и Цавкиси-Шиндиси-Табахмела.

Правда ли, что Мтацминда самый дорогой район Тбилиси?

По новым квартирам, согласно данным Geostat, да: 6 814 лари за м² в первом квартале 2026 г.

Сколько стоит аренда в Мтацминде?

В июле 2026 г. Galt & Taggart оценивал аренду новой квартиры в $13,0 за м² в месяц, то есть около $715 за 55 м².

Сколько стоит фуникулёр на Мтацминду?

Карта парка стоит 2 лари; поездка в одну сторону в октябре 2026 г. обходилась примерно в 10-12 лари, по данным путеводителя.

Когда работает канатная дорога с Руставели?

Ежедневно с 11:00 до 22:30, от дома 52 на проспекте Руставели.

Входит ли проспект Руставели в район Мтацминда?

Насколько мы понимаем официальную границу, да, на участке между площадью Свободы и метро «Руставели».

Какие штрафы грозят за незаконное строительство в исторической зоне?

От 16 000 до 200 000 лари на частной собственности, в зависимости от класса здания.

Можно ли купить дом с землёй под Тбилиси в районе Мтацминда?

Да, в Коджори, Цавкиси, Шиндиси и Табахмеле; сначала проверьте подъезд и зонирование.

Следующий шаг

Задайте вопрос в WhatsApp. Отвечаем в течение одного рабочего дня.

Написать в WhatsApp

Источники

  1. Решение Сакребуло Тбилиси № 16-35 об определении территориальных единиц, от 5 декабря 2014 г. с изменениями от 18 марта 2022 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  2. План управления качеством воздуха в Тбилисской агломерации на 2024-2026 гг., Министерство охраны окружающей среды и сельского хозяйства (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  3. Район Мтацминда, перепись 2014 г., City Population со ссылкой на Geostat (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  4. Жилая недвижимость Тбилиси, обзор за 2025 г. и июль 2026 г., Galt & Taggart (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  5. Цены на недвижимость в Тбилиси, первый квартал 2025 г., CBW со ссылкой на Geostat; четвёртый квартал 2025 г. и первый квартал 2026 г., 1TV со ссылкой на Geostat (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  6. Индекс цен на жилую недвижимость, второй квартал 2026 г., Geostat, 23 июля 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  7. Ежемесячный обзор рынка жилья Тбилиси за март 2026 г., TBC Capital (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  8. Главное на рынке недвижимости за апрель-июнь 2021 г., ISET Policy Institute (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  9. Спрос на земельные участки в пригородах Тбилиси, CBW (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  10. Запуск проекта Tsavkisi, пресс-релиз, май 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  11. Тбилисский фуникулёр, Грузинская энциклопедия, и Тбилисский фуникулёр, Madloba.info (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  12. Открылась канатная дорога от проспекта Руставели до парка Мтацминда, 1TV, 18 октября 2024 г.; Историческая канатная дорога снова работает, Georgia Today; восстановление канатной дороги, RFE/RL (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  13. Парк Мтацминда, официальный сайт (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  14. Аренда парка Мтацминда, Civil.ge, 4 марта 2009 г., и Парк Мтацминда, Википедия (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  15. Тбилисская телебашня и Мтацминдский пантеон, Википедия (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  16. Ограничение движения на улице Георгия Леонидзе, 1TV, 31 июля 2026 г., и как добраться до Коджори, Red Fedora Diary (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  17. Началась полная реконструкция проспекта Руставели, 1TV, 23 июля 2026 г., и две школы в гибридном формате, Georgia Today, 26 августа 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  18. Коджори, Табахмела и Шиндиси, Википедия (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  19. Кампус Европейской школы в Цавкиси, GIG, 25 февраля 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  20. Исторический район Тбилиси, Центр всемирного наследия ЮНЕСКО (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  21. Кодекс о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, Законодательный вестник Грузии, и изменения от 25 июня 2026 г., Парламент Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  22. Наследие под угрозой, 2002 г.: Грузия, ICOMOS, и ущерб от землетрясения 2002 г., ОБСЕ (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  23. Обрушение здания возле фуникулёра, Front News, 25 марта 2025 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  24. Преображение Мтацминды, Georgia Today, 1 июля 2021 г., и мэр о парках и скверах, 1TV, 10 июля 2025 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  25. Открылся Biltmore Hotel Tbilisi, eHotelier, 2 августа 2016 г.; The Luxury Collection приходит в Грузию, Marriott, 20 ноября 2023 г.; Paragraph Tabori, Jerusalem Post (дата обращения 21 октября 2026 г.)
  26. Доходы Airbnb в Тбилиси, Airbtics (дата обращения 21 октября 2026 г.)

История изменений

  • - Гид по району подготовлен по решению Сакребуло Тбилиси о территориальных единицах, данным Geostat, Galt & Taggart, TBC Capital и ISET, сообщениям парка Мтацминда и мэрии, Кодексу о пространственном планировании и публикациям о сёлах на холмах и гостиницах.