Многофункциональные комплексы в Тбилиси: покупка квартиры в здании с магазинами, офисами или гостиницей

Что означает «смешанное использование» в градостроительном праве Грузии?

В рекламном буклете смешанное использование (mixed-use) означает, что квартиры соседствуют в одной башне с магазинами, офисами или гостиницей. Закон пользуется более узким понятием. Правила землепользования и застройки Тбилиси (Постановление Сакребуло № 14-39 от 24 мая 2016 г., ст. 4) определяют многофункциональное здание как «здание с двумя или более функциями, в котором ни одна основная функция не превышает 75% общей площади здания» (здесь и далее цитаты приводятся в нашем переводе). Постановление Правительства № 261 от 3 июня 2019 г., которое действует там, где у города нет собственных правил, в исходной редакции применяет тот же критерий в 75%, но к полезной площади. Поэтому, по нашему прочтению, дом, на 80% состоящий из квартир, с магазинами внизу, юридически является многоквартирным домом с коммерческими помещениями.

О текстах: действующие консолидированные редакции Правил Тбилиси и Постановления № 261 находятся в платной части Законодательного вестника Грузии (Matsne), официальной правовой базы. Мы прочитали исходные тексты и бесплатные изменяющие акты, указанные в наших источниках, и отмечаем, если норма взята только из исходной редакции. Зону и действующее правило для конкретного участка должен подтвердить юрист или мэрия.

В каких зонах Тбилиси квартиры могут соседствовать с магазинами, ресторанами и гостиницами?

Приложение 1 к Правилам делит виды использования на основные, разрешённые по праву, и исключительные, для которых нужно специальное зональное соглашение.

K-2 представляет собой суммарную площадь этажей, делённую на площадь участка. Изменения 2025 и 2026 гг., которые мы прочитали, строки о жилье не затронули, однако прочитать каждое изменение с 2016 по 2024 г. мы не смогли.

Как башня в деловой зоне может на 95% состоять из квартир?

В общественно-деловых подзонах должны преобладать общественные функции. Постановление № 58-63 от 25 июля 2025 г., действующее с 29 июля 2025 г., допускает там жильё в пределах 25% площади здания либо до 95% по специальному зональному соглашению; с ноября 2022 г. потолок составлял 90%. Такое соглашение является исключением, которое предоставляют отдельно для каждого участка: по ст. 22 (исходный текст) заявитель представляет градостроительное исследование, а решение принимает мэр Тбилиси.

Дополнительное жильё стоит денег. По ст. 16-1 в редакции февраля 2022 г. жильё сверх разрешённой доли компенсируется городу ещё до выдачи разрешения на строительство: либо квартирами того же проекта в белом каркасе, либо их рыночной стоимостью, которую определяет Национальное бюро судебной экспертизы им. Левана Самхараули. Значит, башня, которую продают как деловую доминанту, может почти целиком состоять из квартир. Если застройщик передаёт квартиры, часть из них принадлежит городу, и тогда, по нашему прочтению, город входит в товарищество собственников; это должен подтвердить юрист.

Могут ли обещанные офисы или гостиница превратиться во что-то другое?

Да. Ст. 16-4, добавленная в июле 2024 г., позволяет проекту в жилой зоне, который ещё до Генерального плана землепользования 2019 г. превысил K-2 ради строительства многофункционального здания, перейти на многоквартирное жильё. За это город получает плату, равную стоимости в белом каркасе квартир, составляющих 4% дополнительной жилой площади.

Измениться может и отдельное помещение. По Закону Грузии «О Публичном реестре» (ст. 15-6(7)) назначение помещения меняется на основании документов о его строительстве, вводе в эксплуатацию или легализации, а если их нет, на основании проекта изменения, согласованного с муниципальным органом, выдающим разрешения. Предел задаёт зонирование: по нашему прочтению исходного Приложения 1 от 2016 г., в სზ-5 или სზ-6 магазин может стать кафе или баром, но для ресторана или гостиницы нужно специальное зональное соглашение. Строка о назначении в выписке разобрана в нашей статье о коммерческом помещении.

Что действует в Батуми?

Собственные правила зонирования Батуми утратили силу 3 декабря 2019 г., поэтому к участкам города применяется Постановление № 261. В его исходной редакции «смешанная зона» устроена почти наоборот по сравнению с тем, что подразумевает буклет. В центральной (შზ-2) и деловой (შზ-3) подзонах разрешены магазины, офисы, гостиницы и многофункциональные здания, а многоквартирный дом допускается лишь в порядке исключения. Курортная подзона (შზ-4) жилья не предусматривает вовсе, а коммерческая подзона (შზ-5) допускает его только для людей, которые там работают. В жилой подзоне высокой интенсивности (სზ-4) преобладают квартиры, и гостиница там разрешена, в отличие от жилых подзон Тбилиси.

Постановление № 372 от 28 октября 2024 г. заново установило коэффициенты: K-2 составляет 2,5 в სზ-4, 3,5 в центральной и 4,6 в деловой подзоне. Изменяющие постановления № 403, 485 и 551 мы не проверяли, а зону участка можно узнать только по карте генерального плана. Подробнее об истории зонирования Батуми рассказывает наша статья о первой линии.

Кто голосует и кто платит, если часть помещений занимают магазины или гостиничные номера?

Закон Грузии «О товариществах собственников квартир» считает магазин, офис или гостиничный номер таким же помещением, как квартира, независимо от того, живут в нём или ведут бизнес (ст. 3), поэтому его собственник является полноправным членом. Различается соотношение денег и голосов:

• Расходы идут за площадью. Каждый собственник оплачивает содержание пропорционально доле своего помещения в общей площади, где бы это помещение ни находилось (ст. 5(3), 5(6), 7(3)), если устав не предусматривает иного. Крупный супермаркет платит за лифты, которыми его сотрудники, возможно, никогда не пользуются.
• Голоса идут за помещениями. Если устава нет, каждое помещение даёт один голос (ст. 28(4)). У большого магазина один голос; у оператора, который держит, скажем, 40 гостиничных номеров как отдельные помещения, их 40.
• Устав может изменить и то и другое. Для этого нужны две трети голосов, а при 12 членах или меньше три четверти (ст. 23, 28(1)).

Без устава решение принимается большинством, превышающим половину голосов присутствующих (ст. 28(5)), так что владелец множества помещений может проводить обычные решения; это должен подтвердить юрист. Общие правила и уровень платежей описаны в материалах об удобствах жилого комплекса, о товариществе собственников квартир и о плате за содержание дома.

Могут ли собственники помешать открыть бар на первом этаже?

Голосованием нет. Каждый собственник вправе пользоваться своим помещением по своему усмотрению, пока это не нарушает закон и права третьих лиц (ст. 7(1)), поэтому магазин, ставший кафе в рамках своей зоны и зарегистрированного назначения, действует в пределах своих прав, если не причиняет вреда другим собственникам (ст. 21(1)). Единственный найденный нами механизм, обязывающий и будущих собственников, содержится в ст. 22: ограничение пользования, установленное письменным договором между членами, начинает действовать только после регистрации в Публичном реестре. Обещание продавца, что бар не откроется, мало чего стоит, если оно не отражено в записи о самом коммерческом помещении. По нашему прочтению, большинство не может запретить и краткосрочную аренду или гостиничное использование помещений, если на каждом из них нет зарегистрированного ограничения; это должен подтвердить юрист.

Гостиничные этажи порождают собственные вопросы. Закон Грузии о туризме не требует лицензии на размещение, а Публичное решение № 143 от 14 мая 2026 г. при продаже относит гостиничный номер к иным активам, а не к квартирам. Остальное объясняют наши материалы об апарт-отеле, о номерах в апарт-отелях Батуми, о выборе между апарт-отелем и квартирой и об арендных пулах.

Что защищает вашу квартиру от шума ресторана и запахов кухни?

Постановление Правительства № 398 от 15 августа 2017 г. устанавливает пределы шума внутри зданий для дневного, вечернего и ночного времени (ст. 2, Приложение 1).

Для импульсного или тонального шума предел на 5 дБА ниже (Приложение 1), а тот, кто вызвал превышение, обязан установить звукоизоляцию или глушители (ст. 4(4)-(5), 5). Пробел вот в чём: для ресторана, встроенного в жилой дом, оценка шума до ввода в эксплуатацию добровольна и не может помешать вводу (Приложение 2, ст. 1(2)-(3)), так что защищаться вам придётся уже потом, через жалобу и замеры. Что касается запахов и дыма, ст. 175 Гражданского кодекса обязывает собственника терпеть воздействия, которые незначительны или вызваны обычным использованием и не могут быть устранены обычными мерами, с компенсацией, если они превышают то, что привычно для местности и экономически приемлемо. Грузинской нормы о кухонных вытяжных каналах мы не нашли, поэтому попросите показать чертёж.

Придётся ли жильцам бороться за парковку с покупателями и гостями гостиницы?

Возможно. Правила Тбилиси (ст. 39, таблица в новой редакции от 24 февраля 2026 г.) устанавливают минимум только для жилья: 1 место на 150 м² жилой площади K-2, а в периферийной зоне 1 место на 180 м². Для офисов, торговых центров, гостиниц, кафе и ресторанов минимума нет, а на участке со смешанным использованием требуется сумма по каждой функции (ст. 39(4), исходный текст). Так что число мест определяют квартиры, но ничто в законе не закрепляет эти места за жильцами. Места в новых домах обычно являются отдельными зарегистрированными объектами, поэтому оформите своё место на себя или по письменному договору аренды. Об уличной парковке рассказывает наша страница о парковке в Тбилиси.

Сколько существует зданий смешанного использования и дороже ли они?

Ни на один из этих вопросов опубликованного ответа нет. Geostat учитывает разрешения и завершённые объекты по типам зданий, но отдельного класса смешанного использования у него нет, а ряд Galt & Taggart по разрешениям в Тбилиси учитывает только жилую площадь и площадь балконов в многоквартирных и многофункциональных зданиях III и IV классов. Эти цифры собраны в нашем трекере предложения. Исследования надбавки к цене или аренде, как и скидки, для квартир в зданиях смешанного использования мы не нашли и сами её не оцениваем.

Коммерческие этажи измерены лучше. Согласно офисному отчёту Galt & Taggart за май 2026 г., в 2025 г. в жилых зданиях Тбилиси было около 1,0 млн м² офисов при доле вакантных площадей 53% (с. 9), а ставки по действующим договорам составляли около USD 13 за м² против USD 17 в бизнес-центрах среднего класса (с. 10, включая сервисный сбор, без НДС). См. материал о доходности коммерческой недвижимости. Наш вывод: офисный этаж в вашем доме может пустовать, по-прежнему оплачивая свою долю расходов, но не принося той оживлённости, которую показывает буклет.

Семь проектов, которые описываются как многофункциональные

Это примеры того, что скрывается за этим словом, в описании на указанную дату: не рейтинг, на месте мы их не проверяли, а зона каждого участка не подтверждена.

Отсюда два урока. Проекты меняются: Alliance Centropolis был анонсирован в 2020 г. с башнями в 45 и 50 этажей, а в объявлении на korter.ge 25 октября 2026 г. значились 48, 55 и 48 этажей. Кроме того, проект, продаваемый как тбилисский, может находиться в другом муниципалитете с другими правилами, как Vere Hills. Батумские проекты курортного масштаба собраны на нашей странице о мегапроектах Батуми.

Что проверить перед покупкой квартиры в здании смешанного использования?

1. Зону. Подзона участка определяет, может ли позже открыться ресторан или гостиница и не существуют ли квартиры лишь в порядке исключения.
2. Документы разрешения. Условия землепользования, специальное зональное соглашение, если оно есть, и утверждённый проект, где видно, какие этажи отведены под квартиры, офисы, торговлю или гостиницу. Спросите, передавались ли городу квартиры или деньги.
3. Записи о других помещениях. Закажите выписки по коммерческим помещениям и парковочным местам: назначение, собственник, ипотеки, зарегистрированные ограничения. Поможет наше руководство о том, как читать выписку.
4. Устав. Устанавливает ли он отдельную формулу расходов для коммерческих помещений и у кого сколько помещений?
5. Кухни и доступ в гостиницу. Где проходит вытяжной канал, какая звукоизоляция заложена в проект и есть ли у гостей гостиницы собственный вход и лифты.
6. Ваше парковочное место. Зарегистрировано на вас или арендовано по письменному договору.
7. Изменения с момента старта продаж. Сравните сегодняшний буклет с первым анонсом.

Риски и исключения

• Воспринимать ярлык «многофункциональный» как обещание. Он не определяет, чем станут коммерческие этажи.
• Полагаться на устное заверение. Следующего собственника помещения связывает только зарегистрированное ограничение.
• Один крупный владелец. Если устава нет, много помещений означает много голосов.
• Рассчитывать на поток посетителей. По оценке Galt & Taggart, доля вакантных офисов в жилых зданиях Тбилиси в 2025 г. составляла 53%.

Частые вопросы

Является ли смешанное использование юридической категорией в Грузии?

Закон говорит о многофункциональном здании: две или более функции, ни одна из которых не превышает 75% площади.

Можно ли строить квартиры в деловой зоне Тбилиси?

С 29 июля 2025 г. в пределах 25% площади здания либо до 95% по специальному зональному соглашению.

Может ли под моей квартирой в Тбилиси открыться ресторан?

В სზ-5 и სზ-6 исходные Правила 2016 г. относят его к видам использования, для которых нужно специальное зональное соглашение; кафе или бар являются основным видом использования.

Получает ли большой магазин больше голосов?

Без устава нет: один голос на помещение, тогда как расходы распределяются по площади.

Дороже ли квартиры в зданиях смешанного использования?

Ни одно опубликованное исследование не измеряет ни надбавку, ни скидку.

Источники

1. Правила землепользования и застройки Тбилиси, Пост. № 14-39, matsne.gov.ge, исходный текст, 24 мая 2016 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
2. Пост. № 58-63, Сакребуло Тбилиси, 25 июля 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
3. Пост. № 17-111, Сакребуло Тбилиси, 25 ноября 2022 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
4. Пост. № 7-12, Сакребуло Тбилиси, 15 февраля 2022 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
5. Пост. № 42-59, Сакребуло Тбилиси, 12 июля 2024 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
6. Пост. № 9-15, Сакребуло Тбилиси, 24 февраля 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
7. Постановление Правительства № 261, matsne.gov.ge, исходный текст, 3 июня 2019 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
8. Постановление Правительства № 372, matsne.gov.ge, 28 октября 2024 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
9. Закон Грузии «О товариществах собственников квартир», matsne.gov.ge (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
10. Закон Грузии «О Публичном реестре», matsne.gov.ge (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
11. Гражданский кодекс Грузии, matsne.gov.ge (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
12. Постановление Правительства № 398 о нормах акустического шума, matsne.gov.ge, 15 августа 2017 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
13. Office Real Estate Market in Tbilisi, Galt & Taggart, май 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
14. Construction, Geostat (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
15. Archi Grand Avenue presented the next stage, Georgia Today, 9 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
16. Trump Organisation tower in Georgia, The National, 17 сентября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
17. Construction of MAQRO City Tbilisi has officially begun, Georgia Today, 27 октября 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
18. NEXT launches Tbilisi Oriental, Georgia Today, 3 ноября 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
19. Vere Hills, TCHOBAN VOSS Architekten, без даты (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
20. Финансирование Alliance Centropolis, Entrepreneur Georgia, 13 июля 2020 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
21. Alliance Centropolis, korter.ge, 25 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
22. Анонс ORBI Continental, Orbi Group, 17 сентября 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)

История изменений

• 3 ноября 2026 - Опубликовано 3 ноября 2026 г.: разъяснение о зонировании, собственности, шуме и парковке в зданиях, где квартиры соседствуют с магазинами, офисами или гостиничными этажами, с семью датированными примерами.