Оптовая покупка квартир на стадии предпродаж в Грузии: тенденция и риски

Что такое оптовая покупка на стадии предпродаж и почему она набирает популярность?

Оптовая покупка - это сделка, в которой один инвестор приобретает у застройщика несколько квартир, целый этаж или долю в здании, как правило до завершения строительства и со скидкой относительно прайс-листа на отдельные квартиры. В 2026 году грузинские деловые СМИ писали, что инвесторы, в основном иностранные, скупают «пакеты по 30-50 квартир» на стадии предпродаж, а половина одного проекта на 150 квартир ушла таким образом за два-три месяца. Логика сделки проста: застройщик сразу получает ранние деньги и крупную продажу, а инвестор получает более низкую цену и надежду продать или сдать квартиры по рыночной цене после сдачи дома.

Доводы против кроются в деталях: концентрация вложений в одном здании и у одного застройщика, налогообложение, которое меняется, когда покупка и продажа превращаются в бизнес, договоры, которые не всегда удается перепродать, и волна нового предложения в Батуми, которая будет конкурировать с каждой вашей квартирой. В этом разъяснении собрано то, что известно о тенденции, о правовом устройстве оптовой сделки, о налоговых последствиях и о рисках. Если речь идет об одной квартире в строящемся доме, читайте наше руководство по инвестициям на этапе строительства.

Что показывают данные

• Пакетные сделки. Основатель Грузинской ассоциации недвижимости рассказал о пакетах от 30 до 50 квартир и об ожидаемой доходности «около 25-30%» за короткий срок; аналитики, которых цитировали в тех же материалах, предупредили, что такие заявления могут описывать единичные случаи, и оценили реалистичную арендную доходность в несколько процентов. Ассоциация сама продает квартиры по поручению застройщиков, и об этом стоит помнить, оценивая такое заявление.
• Продажа до сдачи дома стала нормой. Согласно опросам застройщиков Galt & Taggart, в тбилисских проектах со сроком сдачи в 2026 году до завершения строительства было продано 72% квартир, в батумских - 74%; в тбилисских проектах, завершенных в 2025 году, было продано 94% квартир, причем большая часть ушла через собственные схемы рассрочки застройщиков.
• В Батуми спрос формируют инвесторы. Национальный банк сообщил, что в июне 2025 года почти 40% спроса на жилье в Батуми приходилось на нерезидентов, тогда как в Тбилиси около 90% спроса обеспечивали резиденты, а один деловой журнал оценил долю инвесторов в продажах Батуми в 60-70%.
• У инвестиционного спроса есть причина. В 2025 году Национальный банк отметил, что недвижимость остается привлекательным объектом для вложений, поскольку разрыв между ставками по долларовым депозитам и доходностью недвижимости держался на уровне около 6 процентных пунктов.

Официальной статистики о том, сколько покупателей приобретают больше одной квартиры, мы не нашли, поэтому о масштабе тенденции можно судить только по словам участников рынка.

Почему застройщики продают оптом

Застройщики в Грузии финансируют строительство в основном за счет платежей покупателей и банковских кредитов, и в отчете Национального банка за 2024 год зафиксировано, что к июню 2024 года кредиты, связанные со строительством, достигли 38% банковского кредитования, а кредиты застройщикам быстро росли. Оптовая продажа приносит крупный платеж на раннем этапе, сокращает расходы на маркетинг и заполняет список продаж здания, что поддерживает собственное финансирование застройщика. Получаемая вами скидка - это плата за то, что вы берете на себя часть этого риска: если проект задержится или рынок ослабнет, этот риск ляжет на вас сразу по нескольким квартирам, а не по одной.

Как устроена оптовая сделка

Пока действует предварительная регистрация, никакое другое право на эту квартиру не может быть зарегистрировано на основании сделки, и это главная защита от того, что одну и ту же квартиру продадут дважды. Примет ли реестр одно заявление сразу на много квартир и как в этом случае начисляются сборы, нужно выяснить до подписания. В нашем руководстве по договору с застройщиком перечислены пункты, которые должны быть прописаны для каждой квартиры.

Перепродажа договора до завершения строительства

Многие оптовые покупатели рассчитывают продать часть квартир еще до завершения строительства. Грузинское право позволяет покупателю уступить требование на квартиру без согласия застройщика, если это не исключено договором или характером обязательства, а запретить уступку требования договор может только тогда, когда у застройщика есть обоснованный интерес. С неоплаченными взносами дело обстоит иначе: перевод долга требует согласия кредитора, поэтому частично оплаченный договор на практике невозможно перепродать без согласия застройщика. Поручительства и залоги, обеспечивающие требование застройщика, при переводе долга тоже могут прекратиться. Право на перепродажу и плату за нее, если такая плата есть, пропишите в договоре с самого начала.

Налоги: когда инвестиции превращаются в бизнес

Для физического лица продажа жилья облагается налогом щадяще: доход освобождается от налога, если квартирой владели больше двух лет, а до этого облагается по ставке 5%. Эти правила касаются «жилых квартир», и Публичное решение министра финансов № 143 от 14 мая 2026 года проводит две границы, которые важны для оптовых покупателей.

• Недостроенная квартира может считаться жилой. Строящаяся квартира признается жилой квартирой, если на момент продажи она является жилой по проекту и назначению и покупатель получает все основные права, необходимые для проживания в ней, достроена она или нет.
• Перепроданный договор жилой квартирой не считается. Продажа права на покупку, приобретенного по предварительному договору, является поставкой имущественного права, а не продажей квартиры, поэтому ставка 5% и освобождение жилья после двух лет владения к ней не применяются; действует общая ставка 20%, если только актив не находился во владении больше двух лет и не использовался в экономической деятельности.
• Предпринимательская деятельность. Налоговый кодекс считает экономической деятельностью любую деятельность, которая ведется ради получения дохода. Решение № 175 от июня 2026 года уточнило, что обладание несколькими квартирами или их длительное удержание само по себе не превращает собственника в субъекта предпринимательства; таким его делают систематические, организованные продажи, например девелопмент или торговля недвижимостью.

НДС подчиняется собственной логике. Разовая или эпизодическая продажа не является экономической деятельностью для целей НДС, но регулярные продажи могут ею стать, и лицо, у которого облагаемые НДС поставки превысили 100 000 лари за любые 12 месяцев, обязано зарегистрироваться в течение 2 рабочих дней и начислять 18%. Кодекс освобождает от налога поставку земли, а общего освобождения для жилых квартир мы не обнаружили. Компания, которая покупает оптом, платит налог на прибыль по ставке 15%, главным образом при распределении прибыли.

Финансирование нескольких квартир

Правила кредитования Национального банка учитывают все кредиты заемщика при проверке лимита отношения платежей к доходу, поэтому каждая следующая ипотека оставляет меньше места для очередной. По кредиту на покупку недвижимости для сдачи в аренду арендный доход можно учитывать только в пределах собственного стандарта банка по обслуживанию долга, а остальная часть должна укладываться в лимиты отношения платежей к доходу. Эти лимиты не распространяются на кредиты для предпринимательских целей и на заемщиков, чьи совокупные кредиты превышают 1 000 000 лари, хотя банк все равно оценивает платежеспособность. С 1 июля 2026 года заемщики, не являющиеся гражданами Грузии, входят в число тех, на кого не распространяется правило о выдаче кредитов до 1 000 000 лари только в лари. Большинство оптовых покупателей платят из собственных средств или через схему рассрочки застройщика.

Риски в цифрах

• Завершение строительства. После краха Center Point, по подсчетам 2013 года, 6 158 семей остались ждать квартир, за которые уже заплатили; в июле 2026 года город сообщил, что на одном только объекте все еще ждут 433 семьи.
• Предложение в Батуми. Galt & Taggart ожидает около 58 000 новых квартир в Батуми в 2025-2029 годах, почти 80% из них под посуточную аренду, а ее сценарии доходности посуточной аренды на 2029 год лежат в диапазоне от 3,4% до 7,4%.
• Конкуренция при перепродаже. После сдачи дома вы продаете квартиры в конкуренции с непроданными квартирами застройщика, нередко на более мягких условиях оплаты, чем можете предложить вы.
• Финансы застройщиков. Национальный банк назвал собственные схемы рассрочки застройщиков и быстро растущие кредиты застройщикам факторами риска на рынке недвижимости, а IMF назвал заимствования застройщиков риском, за которым нужно следить, хотя и не системным.
• Концентрация. У нескольких квартир в одном здании один застройщик, одна дата сдачи и одни и те же соседи.

Проверки перед оптовой сделкой

1. Проверьте историю застройщика

   Сданные дома, задержки, споры и статус участка в реестре.

2. Проверьте разрешение и статус проекта

   На публичной карте Тбилиси видны согласованные здания и приостановленные стройки.

3. Оцените каждую квартиру

   Сравните цену пакета с действующим прайс-листом и с готовыми квартирами поблизости.

4. Зарегистрируйте каждую квартиру

   Предварительная регистрация или зарегистрированное обязательство по каждой квартире.

5. Заранее решите вопросы перепродажи и налогов

   Письменное право на перепродажу, плата за него и заключение бухгалтера о предпринимательской деятельности и НДС.

6. Продумайте выход

   Кто купит или снимет каждую квартиру и со сколькими другими квартирами придется конкурировать.

Наш чек-лист проверки застройщика подробно разбирает первые два шага.

Риски и исключения

• Обещания доходности. Цифры в 25-30% за короткий срок исходят от тех, кто эти квартиры продает.
• Перепроданный договор облагается по ставке 20%. Правила о продаже жилья на него не распространяются.
• Статус предпринимателя. Систематическая торговля меняет подоходный налог и может повлечь за собой НДС.
• Нет права на перепродажу. Без согласия застройщика частично оплаченный договор передать нельзя.
• Одно здание, один застройщик. Задержка бьет по всем квартирам одновременно.

Частые вопросы

Часто ли в Грузии покупают квартиры оптом?

Участники рынка сообщают о пакетных сделках на 30-50 квартир в 2026 году, но официальной статистики нет.

Какую скидку можно получить?

Опубликованных данных нет; сравните цену пакета с прайс-листом по каждой квартире отдельно.

Облагается ли продажа строящейся квартиры так же, как продажа жилья?

Недостроенная квартира может считаться жильем, но перепродажа права по предварительному договору облагается по общим правилам.

Можно ли перепродать договор до завершения строительства?

Уступить свое требование можно, но для передачи неоплаченных взносов нужно согласие застройщика.

Нужно ли мне регистрироваться плательщиком НДС?

Если ваши облагаемые НДС поставки превысят 100 000 лари за 12 месяцев; уточните у бухгалтера, учитываются ли ваши продажи.

Можно ли взять несколько ипотечных кредитов?

Каждый кредит учитывается в лимите отношения платежей к доходу; большинство оптовых покупателей используют собственные средства или рассрочку.

Какой риск самый большой?

Завершение строительства: у нескольких квартир в одном проекте один застройщик и одна задержка на всех.

Не перенасыщен ли рынок Батуми?

Galt & Taggart ожидает около 58 000 новых квартир в 2025-2029 годах, в основном под посуточную аренду.

Источники

1. «Investors in Georgia are buying apartment packages», International Investment (дата обращения 18 октября 2026 г.)
2. «Georgia's residential real estate market: trends, challenges and prospects», Investor.ge (дата обращения 18 октября 2026 г.)
3. Отчет о финансовой стабильности за 2024 год, Национальный банк Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
4. Отчет о финансовой стабильности за 2025 год (черновой перевод на английский), Национальный банк Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
5. «IMF staff concludes visit to Georgia», декабрь 2025 г., International Monetary Fund (дата обращения 18 октября 2026 г.)
6. «Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview», Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
7. «Construction sector in Georgia slows down» (данные Galt & Taggart), International Investment (дата обращения 18 октября 2026 г.)
8. «Swindling homebuyers in Georgia», The Moscow Times (дата обращения 18 октября 2026 г.)
9. «Marijani Street construction company fined after slope collapse», Georgia Today (дата обращения 18 октября 2026 г.)
10. Публичное решение министра финансов № 143 от 14 мая 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
11. Публичное решение министра финансов № 175 от 8 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
12. Налоговый кодекс Грузии (статьи 9, 81, 82, 98, 158, 165, 166, 171), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
13. Гражданский кодекс Грузии (статьи 183, 199-206, 323, 327), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
14. Закон Грузии «О публичном реестре» (статьи 12, 15-6), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
15. Требования PTI и LTV, Национальный банк Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)

История изменений

• 18 октября 2026 - Разъяснение подготовлено на основе отчетов Galt & Taggart, Национального банка и IMF, Публичных решений № 143 и № 175, Налогового кодекса, Гражданского кодекса и Закона «О публичном реестре».