Старый Тбилиси: покупка квартиры в старом городе

Что такое Старый Тбилиси и где он находится?

Старый Тбилиси - историческое сердце города вокруг серных бань, у подножия крепости Нарикала: Кала, Абанотубани, Мейдан, Бетлеми и улицы около Шардени и Котэ Апхази. По легенде, Тбилиси был основан именно здесь, у тёплых источников Абанотубани, в V веке. Город, существовавший до XIX века, был в основном уничтожен, когда в сентябре 1795 г. Тбилиси разграбили войска Каджаров, поэтому сегодня перед вами главным образом город XIX века: дома вокруг внутренних дворов с резными и застеклёнными деревянными балконами, а рядом церкви, мечеть и синагога, советские корпуса и новые здания, вставленные между старыми.

Официальной единицей «Старый Тбилиси» больше не является. Район с этим названием существовал с 2007 г. до того момента, когда город был разделён на 10 районов, что вступило в силу 1 марта 2013 г. Сегодня историческое ядро Калы относится к району Крцаниси, к его территориальной единице 12 «Кала, Ортачала», согласно решению Сакребуло Тбилиси № 16-35 в редакции марта 2022 г. По цифрам Фонда развития Тбилиси, которые приводились в 2021 г., в исторической части стоит около 1 700 зданий культурного наследия, и большинство из них в плохом состоянии. Эта страница рассказывает, с чем здесь сталкивается покупатель: цены, старые дома и действующие для них правила, опыт реставрации и споры вокруг него, транспорт, повседневная жизнь и риски. Соседним кварталам посвящены отдельные страницы: Сололаки и Мтацминда.

Карта и границы

Официальная граница между двумя половинами старого города идёт по улицам Бараташвили и Пушкина и пересекает площадь Свободы: западный Сололаки входит в район Мтацминда, восточная Кала в Крцаниси. У порталов недвижимости своя карта. На ss.ge, к примеру, фильтр «Старый Тбилиси» объединяет Абанотубани, Элиа, Веру, Мтацминду и Сололаки, так что квартира с пометкой «Старый Тбилиси» может находиться по любую сторону этой линии, а то и намного дальше. Кроме того, в район Крцаниси входят Ортачала и более новые комплексы Крцаниси и Поничалы, поэтому районная статистика почти ничего не говорит о старых домах Калы.

Кому подходит Старый Тбилиси

Сколько стоит недвижимость

Цены только по старому городу не публикует ни одна исследовательская компания, а показатели района Крцаниси смешивают старые дома Калы с новыми комплексами Ортачалы и Крцаниси, что хорошо видно по очень широкому диапазону Galt & Taggart. В самом Абанотубани, где 21 октября 2026 г. на ss.ge висели 21 объявление о продаже квартир и 72 об аренде, цены предложения начинаются примерно с 4 700 лари за м² за старую квартиру и превышают 6 000 евро за м² в новых проектах, а за меблированную квартиру площадью 118 м² в более новом доме просили $300 000, то есть около $2 540 за м². Во многих объявлениях по умолчанию стоит «улица Абано», поэтому до сравнения уточните точный адрес.

Разброс здесь важнее средней цифры. Обращайте внимание на то, внесено ли здание в список памятников, в каком состоянии его конструкции и какие права на двор зарегистрированы за квартирой, и сравнивайте квартиру только с квартирами в сопоставимых домах того же переулка.

Старые дома и правила для них

Типичный дом в Кале окружает общий двор, «эзо», и на этот двор смотрят деревянные балконы, которые часто застеклены и превращены в закрытый «шушабанди». За многие годы собственники переделали или вовсе убрали немало балконов, а жильцы зданий-памятников в 2018 г. рассказали Chai Khana, что им не разрешали чинить балконы своими силами, тогда как мэрия говорила, что реабилитацией памятников должен заниматься Фонд развития Тбилиси. В 1975 г. советские власти объявили большую часть старого города историческим районом, однако плана его сохранения так и не составили.

Собственность здесь нередко раздроблена. К примеру, у одного старого дома с двором на улице Ибрагима Исфаханли в Абанотубани в 2026 г. было 24 зарегистрированных собственника, а квартиры и чердачные помещения числились отдельно. Перед покупкой изучите выписку из Публичного реестра по всему зданию, а не только по своей квартире, и проверьте, что в ней указано о земле и общих частях. Для работ на фасадах, балконах и крышах, а также для надстройки этажей в зоне наследия нужны разрешения, а самовольное строительство там может стоить частному собственнику до 200 000 лари; подробности приведены в нашем гиде по Сололаки. Кроме того, Фонд развития Тбилиси сообщает, что историческим зданиям старого города угрожают грунтовые воды, и поэтому, прежде чем реставрировать дома, он меняет подземные коммуникации; спросите о сырости в фундаменте и подвалах.

Реставрация: что уже сделано

• Бетлеми. Террасный квартал над улицей Котэ Апхази изучала и планировала ICOMOS Georgia в 1999-2003 гг. совместно с World Monuments Fund и UNESCO, а в 2004-2011 гг. его возрождали на норвежские средства через Riksantikvaren; по словам ICOMOS Georgia, в квартале остались прежние жители.
• Государственная программа, 2009 г. Постановлением Правительства № 121 от 6 июля 2009 г. была утверждена целевая программа реабилитации Старого Тбилиси.
• «Новая жизнь Старого Тбилиси». Программа мэрии, в рамках которой к ноябрю 2011 г. из зданий в аварийном состоянии переселили 450 семей. Её резко критиковали за снос домов и «фасадизм», когда от здания сохраняют один лишь фасад, а писатель Питер Нэсмит в 2012 г. оценивал, что уничтожена треть Старого Тбилиси.
• «Новый Тбилиси». Фонд развития Тбилиси, учреждённый в 2010 г., в октябре 2021 г. восстанавливал улицы Эрекле II и Католикоса по этой программе, которую финансирует мэрия.
• Нарикала. Попала в список 7 самых угрожаемых объектов наследия Европы (7 Most Endangered) на 2021 г. из-за гидрогеологии, неустойчивого сейсмического грунта и нагрузки от посетителей; второй этап реставрации стоимостью почти $5 млн стартовал в ноябре 2023 г., а завершить его рассчитывали в 2025 г.

Итоги неоднозначны: на государственные деньги восстановлены целые улицы, но прежние программы сносили и дома, имевшие историческую ценность, а правила, определяющие, что может делать собственник, остаются строгими.

Экспроприация и споры вокруг застройки

Каким давлением подвергается старый город, показывают два случая. 3 апреля 2026 г. министр экономики распорядился экспроприировать как «необходимую общественную потребность» имущество 5 семей в старом дворовом поселении на улице Ибрагима Исфаханли в Абанотубани, чтобы освободить место для Культурного центра имени Гейдара Алиева площадью 5 380 м² с концертным залом и детским театром. Из 24 частных собственников 13 к тому времени уже договорились с государством об условиях, а компенсацию определили на основе оценки Национального бюро судебных экспертиз. Урок для покупателя такой: государственные проекты под знаком «общественной потребности» могут оказаться сильнее частной собственности, поэтому узнайте, не планируется ли какой-нибудь проект рядом со зданием.

Над банями, на улице Мирзы Шафи, жителей выселили примерно в 2009 г., дома под скалой снесли, а потом выдали разрешения на гостиницы, жильё и офисы, в том числе на проект «Royal Gardens» площадью 9 200 м². Активисты, защищающие наследие, протестовали против выемки грунта у скалы, а обращение в прокуратуру с просьбой расследовать снос зданий-памятников закончилось в 2015 г., когда истёк срок давности. Гостиницу на 100 номеров на той же улице собирались открыть под международным брендом в начале 2023 г. Если вы покупаете рядом со скалой или расчищенным участком, сначала проверьте разрешения на соседнюю землю.

Как передвигаться

Своей станции метро в Кале нет. Ближе всего «Площадь Свободы» на её северо-западной окраине и «Авлабари» на другом берегу реки, обе на 1-й линии; проезд стоит 1 лари и даёт 90 минут поездок на метро и автобусах. Канатная дорога из парка Рике через реку к Нарикале, построенная фирмой Leitner и открытая в 2012 г., имеет длину 500 метров и зимой работает с 10:00 до 22:00. Мост Метехи, связывающий Мейдан с Авлабари, мэрия реабилитировала в последние годы.

Самое трудное здесь - ездить на машине. Шардени - пешеходная улица, мест для парковки в старом городе очень мало, а стоянка на тротуарах запрещена Законом о дорожном движении, хотя Transparency International Georgia установила, что этот запрет плохо соблюдается. Пока шли работы на Нарикале, автомобильную дорогу от Мейдана наверх к крепости закрыли примерно на 18 месяцев. Ко многим квартирам можно подойти только пешком, по ступеням и переулкам, поэтому до принятия решения пройдите сами путь от ближайшей улицы, куда может заехать машина.

Повседневная жизнь

• Бани. В XII веке в Абанотубани насчитывалось 65 бань, а сегодня их больше 10; Орбелиановская баня в конце улицы Абано относится к XVII веку, а Тбилисский бальнеологический курорт, построенный в 1938 г., расположен по адресу улица Горгасали, 9.
• Покупки. Улица Котэ Апхази, прежде называвшаяся улицей Леселидзе, ведёт от площади Свободы к площади Горгасали, и на ней сувенирные лавки, сладости, фруктовые прилавки и дизайнерские бутики; базар «Мейдан» под площадью Горгасали продаёт туристам вино, мёд и ремесленные изделия.
• Культура. Театр марионеток Резо Габриадзе на улице Шавтели основан в 1981 г.: в зале 80 мест, а на часовой башне театра каждый час звонит ангел; неподалёку стоит базилика Анчисхати VI века, старейшая из сохранившихся церквей Тбилиси.
• Природа. Ущелье Легвтахеви за банями заканчивается водопадом высотой 22 метра на речке Цавкисисцкали.

Это прежде всего район для туристов: ни одной школы внутри улиц Калы мы подтвердить не смогли, поэтому семьям до покупки стоит узнать, есть ли места в школах для конкретного адреса.

Посуточная аренда, ночная жизнь и шум

В 2019 г. Galt & Taggart выяснила, что тбилисские квартиры на Airbnb сосредоточены главным образом в Старом Тбилиси, то есть в районе, который никогда не был центром долгосрочной аренды. Нынешние сервисы мониторинга публикуют только цифры по городу в целом: AirROI насчитал в Тбилиси 6 080 активных объявлений, у которых забронировано около 42% ночей. Вместе с туристическим спросом приходит ночная жизнь: вдоль улицы Шардени тянутся бары и клубы, а 2 октября 2024 г. полиция провела рейды в 5 клубах там и задержала 14 человек за мошенничество с завышенными счетами для иностранных туристов. Если квартира нужна вам для жизни, приезжайте посмотреть на неё ночью ещё до покупки; если для сдачи, определяйте цену по сопоставимым объявлениям в тех же переулках. Как работает посуточная сдача в городе, объясняет наш гид по Airbnb в Тбилиси.

Природные риски

Главный повод для беспокойства - холм позади старого города. Включая Нарикалу в свой список 2021 г., Europa Nostra указала на гидрогеологические проблемы и неустойчивый сейсмический грунт, а в 1827 г. землетрясение разрушило внутренние стены крепости. Опубликованной карты опасности камнепадов или оползней для домов под крепостью мы не нашли, поэтому для любого здания, стоящего вплотную к склону, закажите конструктивное и геологическое обследование. Второй риск связан с водой: речка Цавкисисцкали за банями в прошлом уже вызывала наводнения, а в мае 2012 г. внезапный паводок в соседней Ортачале вынес машины на улицу Горгасали, и погибли 5 человек. Сообщений о наводнениях в самой Кале за 2023-2026 гг. мы не нашли.

Плюсы и минусы

Как шаг за шагом проверить квартиру в старом городе

1. Уточните район

   Кала в Крцаниси или Сололаки в Мтацминде.

2. Прочитайте выписку по всему зданию

   Все собственники, земля и общие части.

3. Проверьте статус наследия

   Статус памятника, зона охраны и разрешённые работы.

4. Обследуйте конструкции

   Стены, сырость, склон позади дома.

5. Узнайте о планах по соседству

   Государственные проекты, разрешения на расчищенных участках.

6. Приезжайте ночью

   Шум, подъезд и освещение.

Частые вопросы

В каком районе находится Старый Тбилиси?

Кала, Абанотубани, Мейдан и Бетлеми относятся к району Крцаниси, а соседний Сололаки входит в Мтацминду.

Остаётся ли Старый Тбилиси официальным районом?

Нет. Он существовал с 2007 г. до реорганизации 2013 г., после которой в городе стало 10 районов.

Сколько стоит квартира в Старом Тбилиси?

В октябре 2026 г. в Абанотубани за старые квартиры просили примерно от 4 700 лари за м², а в новых проектах больше 6 000 евро.

Какова аренда в Старом Тбилиси?

Около 1 200-1 300 лари в месяц за 58-60 м² в Абанотубани по запрашиваемым ценам октября 2026 г.

Можно ли отремонтировать старый дом в Кале?

Только получив разрешения, ведь это зона наследия; за самовольные работы грозят крупные штрафы.

Есть ли в Старом Тбилиси метро?

Внутри Калы нет, но недалеко станции «Площадь Свободы» и «Авлабари».

Может ли государство забрать собственность в старом городе?

Да, ради объявленной общественной потребности, как при экспроприации в Абанотубани в апреле 2026 г.

Выгоден ли Старый Тбилиси для Airbnb?

Туристический спрос высокий, но данных именно по этому району нет; цену определяйте по сопоставимым объявлениям.

Источники

1. Решение Сакребуло Тбилиси № 8-18 об изменении решения № 16-35, 18 марта 2022 г., и решение № 1-4 о районах Тбилиси, 28 января 2013 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
2. «How to build an old town», Investor.ge, 18 февраля 2023 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
3. «Old Tbilisi» и «Siege of Tbilisi (1795)», Википедия (дата обращения 21 октября 2026 г.)
4. Проект «Новый Тбилиси», Georgia Today, 29 октября 2021 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
5. Квартиры на продажу и в аренду в Абанотубани, ss.ge (дата обращения 21 октября 2026 г.)
6. Цены на жилую недвижимость в Тбилиси, первый квартал 2026 г., Первый канал со ссылкой на Геостат, и индекс цен, второй квартал 2026 г., Геостат (дата обращения 21 октября 2026 г.)
7. Обзор жилой недвижимости Тбилиси за июль 2026 г., Galt & Taggart (дата обращения 21 октября 2026 г.)
8. «Тбилисский эзо: заброшенное общее пространство», Chai Khana, 7 февраля 2018 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
9. Возрождение квартала Бетлеми, ICOMOS Georgia (дата обращения 21 октября 2026 г.)
10. Постановление Правительства № 121 о программе реабилитации Старого Тбилиси, 6 июля 2009 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
11. «Новая жизнь Старого Тбилиси», Кавказский узел, ноябрь 2011 г., и «Тбилиси, где реставрация означает перестройку», openDemocracy, 4 июля 2012 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
12. Нарикала среди 7 самых угрожаемых объектов Европы, Первый канал, и реставрация Нарикалы, RFE/RL, 7 апреля 2024 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
13. Проект центра Гейдара Алиева: экспроприация 5 объектов, Georgia Today, и изъятие домов, JAMnews, 8 апреля 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
14. Протесты после возобновления стройки над серными банями, OC Media, и новая гостиница в Абанотубани, Georgia Today, 29 октября 2021 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
15. Тарифы общественного транспорта Тбилиси, Madloba.info (дата обращения 21 октября 2026 г.)
16. Канатная дорога, Национальная администрация туризма Грузии, и зимнее расписание, Georgia Today, 31 октября 2025 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
17. Реабилитация моста Метехи, CBW, и парковка на тротуарах, Transparency International Georgia (дата обращения 21 октября 2026 г.)
18. Абанотубани, Театр марионеток Резо Габриадзе, базар «Мейдан» и водопад Легвтахеви, Национальная администрация туризма Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
19. Базилика Анчисхати, Грузинская энциклопедия (дата обращения 21 октября 2026 г.)
20. «На Airbnb приходится 11% рынка размещения в Тбилиси», CBW со ссылкой на Galt & Taggart, 2019 г., и данные о посуточной аренде в Тбилиси, AirROI (дата обращения 21 октября 2026 г.)
21. Рейды полиции в 5 ночных клубах Тбилиси, Первый канал, 2 октября 2024 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
22. Внезапный паводок в Тбилиси, Civil.ge, 13 мая 2012 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)

История изменений

• 21 октября 2026 - Гид по району опубликован на основе решений Сакребуло Тбилиси о районах и территориальных единицах, данных Геостата и Galt & Taggart, актуальных объявлений, материалов ICOMOS Georgia и Фонда развития Тбилиси, государственной программы 2009 г. и публикаций о реставрации, экспроприации и рисках.